上海浦江镇中心河以南三地块土地评估下.pptVIP

土地及建安成本 2、A-3地块成本估算 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 2、A-3地块成本估算 期间费用及总成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 销售收入 税收 2、A-3地块成本估算 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 *综合宏观风险和未来供应量考虑未来产品单价的变动 产品经济指标 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 2、A-3地块成本估算 各收益率下的价格估算 按照利润率10%-30%，分别计算上述的X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表： 通过以上分析可以看出，当利润率为30%时，本地块合理的楼板价约为14903元/㎡，项目总投资约19.37亿。 2、A-3地块成本估算 14903元/㎡ 3、C-1、C-2地块成本估算 产品经济指标 土地及建安成本 3、C-1、C-2地块成本估算 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 2 浦江华侨城 规划图 地块建议：本组地块适合发展中高档次住宅项目 档次定位 五、本地块未来产品价格预测 定价方法说明 3.最终根据各产品的售价，通过市场收益法，分别得出三幅地块可实现的地价。 本次估价的三幅浦江镇地块，规划产品中均含有联体产品，由于地块相连且相似，我们暂且将三幅地块中的联体保持统一价格，并以联体价格作为基准，推算出这三幅地块的小高层公寓、叠加价格。即： 1.通过市场比较法，先预估本组地块统一的联体价格，然后根据一年后市场变化情况预判出一年后的联体售价，再根据各产品线市场价值系数，推导出一年后本组地块的叠加和公寓价格。 2.由于A-3和C地块含有商业产品，同样的我们暂且将这两幅地块中的商业产品保持统一价格，根据市场比较法，得出商业价格及一年后售价。 1、联体、叠加、公寓产品价格预计 ?市场比较法 本地块未来产品预测 也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合 一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 决定一个成熟市场（ 合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素 （1）类比土地价值：地段资源的差异 地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素： 市政交通及直入交通的便利性的差异； 项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异； 周边市政配套便利性的差异； 地块累计商业价值（针对商业的地产因子）。 （2）项目可提升价值判断 建筑风格和立面设计 停车条件（针对商业权重较大） 单体户型设计、得房率 物业功能组合（针对商业权重较大） 设备、材质档次 小区配套 建筑规模 形象包装和营销策划 空间布局和环艺设计 物业管理 建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 发展商品牌和实力 （3）价值实现的经济、政治因素 区域规划 政策方面 定价方法说明 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。 评价标准: 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分 类比可实现价值模型 联体别墅价值预估 住宅产品定价 联体价格预估 修正系数= 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系 本地块未来联排产品销售单价为： 33384 元/ 平方米 价格推导 33384元/平方米 25680元/平方米 130% / 联排别墅 叠加别墅 115% / 22330元/平方米 小高层公寓 2、商业产品价格预估 规模特征分析 分析：从本项目的规模、区位特征、客流量和未来可能吸引的核心客户来看，本项目只具备形成居住区级商业中心的条件，因此对项目的定位不推荐建设区域级商业中心，居住区级商业中心是比较适合的。 从消费者 的行为切 入，可将 商业业态 分为三种 具体业态分析 拦截型商业：距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素，常见的业态是日常快速消费品零售及服务等。 替代型商业：经营具有一定差异化的产品，对比各种综合因素形成的比较优势