天顺楼市场调查及营销策划方案.docVIP

目 录 项目概况 项目环境分析 项目地块调查与项目SWOT分析 项目定位 营销推广策划 经营策略 媒体推广策略 营销执行方案 营销推广费用预算 结束语 第一章 项目概况 一 项目基本情况 1. 项目名称 天顺楼 2. 项目位置 本项目位于株洲中心广场地带，周边集中了株洲市各中高档精品商业街，是株洲市极具商业价值和商业潜力的新生商务区。 3. 项目经济技术指标 公寓楼建筑面积：22400平方米； 楼高：20层； 投资资金：4000万 4. 项目区域概况 株洲中心广场地带是株洲市极具商业价值和商业潜力的新生商务区的中心地带，周边集中了株洲市各中高挡大型购物中心和高档精品商业街。经过多年的发展，本地区各项公共配套设施已经非常完善，购物、医疗、教育设施齐备。随着株洲商业结构的进一步调整完善，大型商业物业的建成，将整体上提高本项目所处街区的商业价值。 项目地处中心广场，该地交通便利发达，市内多路公交车纵横交错，连接东西，沟通南北。 第二章 项目环境分析 第一节 房地产市场宏观分析 一 全国房地产市场分析 2004年以来，全国房地产市场在年平稳运行的基础上，逐渐转“热”。随着经济持续快速发展，全国累计销售商品房面积3125万平方米，同比增长45.2%，增幅比年同期增加27.7个百分点，是近几年同期的最高值。随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。前3个月，全国商品房平均销售价格为每平方米2511元，同比增长5.1%。 住房投资的增加和建设的加快增加了供给，满足了消费需求。一季度，全国完成房地产开发投资1285亿元，同比增长34.9%。全国房地产开发实际到位资金2347亿元，比去年同期增长43%，高于同期房地产开发投资增幅8.1个百分点在投资的强劲拉动下，年以来，房地产竣工面积保持了40%以上的增长速度。一季度，商品住宅竣工面积为2459万平方米，同比增长44.3%。3月份，竣工面积分类指数比去年同期上升8.91点，是拉动“国房景气指数”整体水平上升的主要原因。 不仅是竣工面积在增加，房地产种类也丰富多样。房地产开发商对市场需求进行了细分，他们针对不同消费能力、不同消费偏好的消费者推出了各式各样的房产。有针对年轻工薪族推出的精装修小户型，有迎合人们对居住环境的关注推出的各种生态型小区，还有为老年人安度晚年推出的“夕阳红”型小区……2004年，湖南全省房地产开发完成投资10.9亿元、商品房施工面积突破了2000万平方米大关，比年增长31.5%，其中新开工面积993.5万平方米，增长37.3%，商品房竣工面积807.8万平方米，增长24.5%。全省销售商品房602.3万平方米，销售收入80.9亿元，全省商品房均价1343元/平方米，空置商品房170.7万平方米，减少14.9%，全省个人住房消费贷款余额110亿元，比年初增长75.7%，占全省个人消费贷款余额的88.2%，住房消费独占鳌头。2004年，全省住宅建设完成投资355亿元、比年增长2%，竣工面积6851万平方米、增长1.2%，房地产开发投资达180亿元、增长18% 住宅成交 总面积数 住宅成交 总金额 平均每套 面积 实现平均 价格 3710 48.76㎡ 41516.44万元 131.43㎡ 851.44元/㎡ 〈二〉未来市场容量综合推算依据 按株洲市2002年的成交情况每年递增10%； 与城市国内生产总值预测值的1.2%进行年度对应； 参考联合国建设发展中国家每千人每年提供10套住宅的建议标准。 正常情况下，株洲市的住宅近3年内的市场容量如下： 株洲市住宅产业年度规模预测表 预测年度 住宅业市场规模（亿元） 2002年 5.92 2003年 7.48 2004年 9.20 但是，由于2002年开始的二至三年内，是株洲市大规模的拆迁年，中心广场、建设路、火车站等区域都进行大规模的拆迁，总面积达到124万平方米，按照拆迁量与回建量1：5的比例，未来三年株洲市预计将新增186万平方米的需求量。 各档次住宅（含公寓）的价位与区域分布现状 株洲住宅档次的划分 结合株洲市的经济发展状况及住宅市场发展状况，我们把均价在1500元/平方米以上的称为高档住宅，价格范围在1100—1500元/平方米的称为中档住宅，1100元/平方米以下的称为低档住宅。 各档次住宅市场容量比例。 各档次的住宅市场容量比例按城市住宅的档次消费规律，高、中、底住 宅的合理分布比例为2：4：4