宁波戚隘桥1#商业地块定位报告下.pptVIP

* 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 40年 平层、复式 精装修 30-60 600 江东区 江南一品 40年 平层 精装修 30-40 500 江东区 和美城 40年 复式 白坯、精装修 40-50 800 江东区 翡翠湾 40年 平层 精装修 40-80 236 江东区 名汇东方 40年 平层、复式 精装修 40-45 300 江东区 恒元东部新城项目 40年 平层、复式 精装修 45 1111 江东区 雷迪森 40年 复式 精装修 40-60 540 江东区 金东岸项目 精装修 装修情况 4537 合计 40年 平层、复式 40 450 江东区 奥丽赛凤凰水岸 产权 产品 户型面积 套数 区域 楼盘名称 泛东部片区市场：东部新城和高新区占主导 泛东部片区的公寓供应量接近总量的一半左右，主要集中在东部新城和高新区两大板块，同时各个项目的位置比较接近，无形中加剧了竞争的惨烈程度。 泛东部片区市场：复式精装产品引导主流 40年 平层 精装修 30-40 500 江东区 和美城 40年 平层、复式 精装修 30-60 600 江东区 江南一品 40年 复式 白坯、精装修 40-50 800 江东区 翡翠湾 40年 平层 精装修 40-80 236 江东区 名汇东方 40年 平层、复式 精装修 40-45 300 江东区 恒元东部新城项目 40年 平层、复式 精装修 45 1111 江东区 雷迪森 40年 复式 精装修 40-60 540 江东区 金东岸项目 精装修 装修情况 4537 合计 40年 平层、复式 40 450 江东区 奥丽赛凤凰水岸 产权 产品 户型面积 套数 区域 楼盘名称 泛东部片区的公寓主要以复式精装修产品为主，传统的平层产品逐渐被附加值、投资价值更高的复式产品所代替，复式产品已经成为公寓市场的主流产品。 东部新城中央商务区，集写字楼、商务公寓、住宅、商业于一体的近20万方城市商务综合体，公寓部分主要为挑高4.5米的复式精装产品，预计10年底开盘。 竞争个案：雷迪森项目 竞争个案：均胜翡翠湾 高新区中央商务区，由商务别墅、酒店式公寓、写字楼和商业街有机组合，其中公寓部分均挑高4.9米，1栋全精装修，1栋白坯，预计将于10年上半年推出。 [公寓市场小结] 1、10年公寓市场推量激增，竞争形势严峻； 2、泛东部片区供应集中，区域竞争白热化； 3、泛东部片区复式产品逐渐成为市场主流； 4、公寓产品仍以投资型为主，缺乏居住性。 在地块自身无不可复制的先天优势情况下，将其定位 单身公寓，推向红海市场参与竞争，无疑增加后期的 销售风险，我们不妨去住宅市场寻求地块的生存契机。 10年住宅市场：豪宅唱主角 10年住宅市场堪称豪宅元年，多个豪宅项目扎堆供应，产品主要以高层大宅和别墅为主，而低总价的中小户型较为稀缺，供需结构矛盾凸显。 2010年准豪宅项目 联排 卡纳湖谷 东钱湖 多层、高层 水岸心境三期 江北区 高层 雍城世家 鄞州区 联排 香湖湾 东钱湖 高层、联排 长岛花园 江北区 高层 荣安府 鄞州区 高层、联排 玺园 鄞州区 高层 金色水岸三期 鄞州区 高层、联排 新海景花园 海曙区 产品 项目名称 区域 泛东部住宅市场：中小户型短缺 泛东部片区10年的住宅供应结构主要以大户型为主，而中小户型则相应出现短缺状态，销售压力小，将成为市场上的稀缺性产品。 90 2010年 4 江东区 ART蓝庭（住宅） 90-160 2010年5月 11 江东区 奥丽赛凤凰水岸 90-350 2010年 3.4 江东区 荣安公馆 18.4 合计 户型面积 开盘时间 体量（万方） 区域 楼盘名称 泛东部住宅市场：购买门槛高 泛东部片区的住宅因为地段、品质等因素造成单价高，总价基本都在150万元以上，购买门槛高，普通购房者难以承受高额的总价。 皇冠花园二期 ART蓝海 100万 200万 300万 400万 进入机会 [住宅市场小结] 1、10年住宅市场豪宅为主，低总价的中小户型稀缺； 2、泛东部片区中小户型住宅产品稀缺，竞争压力小； 3、泛东部片区的住宅总价普遍较高，购买的门槛高。 [市场启示] 公寓市场 供应量大，竞争激烈 复式产品成为主流 投资为主，居住欠佳 住宅市场 豪宅产品扎堆供应 中小户型短缺状态 住宅购买的门槛高 “类住宅”公寓 跳脱单身公寓市场，迎合住宅市场需要 解读客户 在界定项目的客户之前，我们先来看看区域类似项目的客户来源情况，提供一定的参考。 我们选取了江南一品和东寅商座的单身公寓产品作为项目的参考依据。 各类私企员工、专职炒房客等 投资型需求为主，新宁波人的婚房需求等 以江东区为主，其次为鄞州、海曙等区域 东寅商座 各类私营企业员工、以外贸、物流行业为