嘉中名苑产品定位及推广提案8[2].9.docVIP

『博尚提案』 第一部分：市场研究 3 一、宏观市场研究 3 二、竞争市场研究 15 第二部分：项目产品研究 28 一、项目位置 28 二、项目外部配套 28 三、项目规划 30 四、项目景观 32 五、项目建筑 34 六、项目户型 34 第三部分：产品定位策略 36 一、项目SWOT分析 36 二、项目产品卖点梳理 37 四、项目排他性核心亮点 37 五、（产品力）项目属性定位 38 六、（广告力）项目广告语 38 第四部分：营销推广策略 40 一、项目推广基调 40 二、项目推广策略 41 2.1、品牌形象推广策略 41 2.2、点对点策略 41 2.3、实景体验策略 41 2.4、活动策略 41 三、媒体推广策略 41 四、推售节奏划分 42 五、案场管理建议 43 六、阶段推广计划 44 1、第一阶段：品牌形象期 44 2、第二阶段：蓄水期 45 3、第三阶段：强化期 45 4、第四阶段：热销期 46 第一部分：市场研究 一、宏观市场研究 1.1、宏观政策环境 1.1.1、中央2010年新政一览表 1.1.2、地方2010年新政 》》泰州公积金贷款 自8月1日起需开发商缴保证金 8月1日起，泰州市全面实施住房公积金商品房抵押贷款新政。该措施的出台将有利于保障个人住房公积金安全，减少逾期，降低贷款风险。 泰州市规定，符合相关条件的预售期房的房地产开发商必须在与泰州市公积金管理中心、受托银行三方签订住房公积金抵押贷款合作协议的5个工作日内，在受托银行开设履约保证金共管账户，并按照贷款金额的5%逐笔缴存履约保证金。 1.1.3、新政对市场的影响 》》提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行！ 新政实施后，对于首次购房者来说，要多支付10万的首付款，但月供与利息却分别下降614.34元、47441.16元；同时对于二次及以上购房者来说，在严格按政策执行层面来说，也只提高了10万首付款，月供利息也相应的减少， 但对于按最近市场执行来看的话，就大大提高了首付款，虽然月供减少了， 但总还款利息却增加了，从而本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求，使市场进入新一轮观望期。 》》短期内抛盘量增加，促销力度加大 新政出台后，从一手楼盘销售部和二手店了解到： 新政策出台，上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；甚至出现爆单。 短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市； 新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。 从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降 11.1.4开发商应对的策略 》》准备持久战。 重新定义市场观念；及时调整推盘思路； 强化营销能力； 》》能跑快跑。 紧抓目前市场有限的利好，充分分析客户，深度挖掘项目价值； 加快项目推售节奏。 》》蓄资待市。 加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备足够资本 1.2、宏观城市环境 1.2.1、地理 姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。东邻海安县、东台市，西接泰州市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。 1.2.2、交通 境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程。 1.2.3、人文 姜堰历史悠久,人文底蕴深厚从这块土地上走出去的骄子“清代棋圣”黄龙士、“当代草圣”高二适。会船是姜堰里下河特有的民间风俗有“溱潼会船甲天下”之称，被列为国家重点旅游项目，是中国十大民俗风情节之一。 江苏省区域图 姜堰（泰州）区域图 1.2.5、规划 根据《姜堰市城市总体规划（2001-2020）》，姜堰市城市规划区范围包括姜堰镇的全部及沈高、梁徐、桥头、苏陈等城镇的部分地区。具体为东至姜堰镇界，北至规划海潥高速公路及新通扬运河、姜溱公路一线，西至苏陈镇西界，南至老通扬运河、梁徐镇界、周山河一线，总面积约175平方公里。姜堰远景城市发展以向南、向西为主要方向，形成以主城区为核心的组团式城市空间结构。主城区：为宁靖盐高速公路、海