建湖县华源集团森达地块项目战略研究报告5.pptVIP

* * 华源集团森达地块项目综合开发战略研究报告 PAGE * 体验式营销——物业服务预演 強化开发商的“物业服务而非管理”的理念，物业服务先行导入，进入销售中心为来访客户服务，让客户切身感受，心领神会。 体验式营销——泛会所及商业实景体验 如条件允许，希望能将部分位于后期商业的泛会所建成，引入知名品牌商家营运，让客户切身感受，为客户提供完美商业配套的想象空间。 活动营销模式 作用：最直接有效地营造盛大的社会影响力 操作方式： 1、产品推介会：以新闻发布会的形式，在建湖五星级酒店宴会厅展开产品介绍。邀请意向客户和各大媒体，直接面对客户从项目规划、园林、建筑、户型、配套、服务等方面全面介绍产品，各方配合大力炒作，让客户全面了解产品，并形成良好的口碑宣传。 2、客户联谊酒会：以名流PARTY、新春客户答谢酒会等形式选择五星级酒店宴会厅等场地举办客户联谊活动，诚邀业主及VIP客户参与。 3、几个重要的活动营销节点： ? 开工仪式 ? 售楼处开放 ? 内部认购活动（产品推介会） ? 正式开盘 ? 结构封顶 ? 新春客户联谊酒会 重要性： 直接面对客户营销 整体营销模式 20个月 2011.5-2012.12 三个阶段 合 计 6个月 2012.7-2012.12 二期住宅产品暨商铺热售期 3 8个月 2011.11-2012.6 一期住宅产品热售期 2 6个月 2011. 5-2011.10 项目形象建立期 1 时间 时间段 各阶段名称 项目内容 编号 营销推广阶段划分 根据地块经济技术指标测算，项目总体量约为10万方，其中商业体量约为0.4万方、住宅体量约9.6万方，综合考虑市场消化速度和推广节奏，天仕建议本案产品推售安排如下： 分两期开盘，总营销周期约20个月 项目形象建立期 一期住宅热售期 二期住宅热售期 商铺热售期 名流生活圈软文 精品户型、完美园林媒体炒作 一期产品完美热售、二期再续经典 名流生活圈八大标准 VIP贵宾卡认筹 活动 一期公寓封顶仪式 二期公寓盛大开盘 二期房源VIP卡认购 活动 楼书、折页制作 11年6月 户外广告形象 建立 项目产品推介会 精装样板房盛装开放活动 媒体线 活动线 打响项目知名度 一期公寓 销售率90% 所以产品全部售罄 工程线 时间 11年8月 开工 正负零 11年10月 一期预售许可证 11年11月 开盘 12年5月 二期预售许可证 开盘 12年12月 12年7月 尾盘促销 结案 注：总销售周期约20个月 售楼处装修完成具备接待功能 精品公寓开盘庆典活动 销售线 去化速度 营销推广节奏 “老带新”双重优惠活动 12年10月 营销推广策略执行 一切的想法创意，最终确定于执行 【推广策略＆销售策略＆媒体策略】 营销推广策略 营销推广模式 造大声势。客户普遍趋向于购买市场知名度更高的产品，通过大手笔的造势建立广泛的社会影响力，可以增强产品信誉度和客户购买信心。 羊群效应。大部分客户的从众心理十分显著，并且喜欢推销自己购买的产品，因此把握第一批客户十分重要。 利益诱导。客户普遍具有“占小便宜”的心理，容易被小恩小惠所吸引，因此打折优惠、赠送最能打动他们。 打破传统的理性营销模式，采用感性营销。 推广模式之造大声势 关键在于尺度和数量方面 要做到高、大、频！ 营销推广模式 高 营销推广模式 高炮：建湖所有高速路口高炮全面覆盖。 高空巨幅：在建筑层高达到一定高度后在面向湖中路方向悬挂高空条幅，充分吸引关注。 大 营销推广模式 市区大广告牌：市区繁华地段大广告牌覆盖。 现场巨幅展板：面向湖中路设置10米高度的巨大喷绘展板，充分吸引关注。 频 开盘前高频次、全方位的报广及DM轰炸！ 2011年9月 VIP贵宾卡客户火热认筹中 项目全面亮相，树立项目形象、塑造区域价值、产品价值 2011年8月 名流生活圈产品推介会 一期精装公寓盛大开盘，火爆热销中 媒体选择：建湖报、DM海报 报广强度：配合销售线、工程线多频次出击 售楼处正式开放 …… 商家集体开业仪式，商业盛大发售 2012年 营销推广模式 …… 2011年11月 2011年10月 2011年11月 营销推广策略 羊群效应的关键在于把握第一批客户 把握客户最直接有效的方式就是面对面营销 最佳手段 产品推介酒会 产品推介酒会是快速建立起客户之间联系的最好方式之一，同时还能够拉近开发商与客户之间的距离，增强客户对项目的了解度和信任感，达到高效截留第一批客户的目的。 活动地点可以安排在星级酒店，同时邀请媒体参与报道，增强项目知名度和美誉度。 产品推介酒会 营销推广策略 利益诱导 在房地产营销业内，利益诱导无非分两种： 打折和赠送 营销推广策略 利益诱导之打折 打折促销手段