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不动产税评估的特点和方法 北京潞通房地产评估有限公司? 曾毅 ?内容提要： 目前物业税的开征并没有明确的时间表。物业税涉及到财税体制改革，现尚未明确，不动产价值评估对此界定更存在较大的困难，开征物业税的前期工作将异常繁重。本文拟从中国征收不动产税如何确定税基的构成，能够公允反映不动产价值的评估方法的选择，由谁主导评估机构三个方面进行简述。 关键词：不动产税 ?税基? 评估方法 ?评估机构 ??????? 不动产税，在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“物业税”。但内容基本一致：就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来缴。 ???????? 在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。分设土地税和房产税的原因，首先，二者的纳税人不同。土地纳税人是土地使用者，房地产税的纳税人是房地产所有者，如果把二者合并征收物业税，纳税人必须既是土地使用者又是土地之上的房地产所有者，土地使用者和房地产使用者为同一主体，这样对其课征物业税是合理的。而现实的情况是，土地使用者和房地产使用权往往为不同主体，这样分别对其课税，否则让土地使用者负担房地产税或者是房地产者负担土地税是不合理的。其次，土地税与房地产税的课税目的不同，防止土地投机行为，对房地产课税，主要是应能课税，调节收入分配。房地产价值决定税负高低，富者多缴税，穷者少缴或不缴税，维护社会公平。再次，长期以来我国税制已经形成了土地税与房地产税分开征收的习惯。最后，从国外来看，也是将土地税与房地产税分开征收的。 1、作为一个税种必然涉及征税范围、税率、减免等税基方面的界定。 现行涉及不动产方面的税费有土地出让金、企业所得税、个人所得税、营业税、城市建设维护税以及教育费附加、城镇土地使用税、土地增值税、房??税、土地使用税、契税及物业维修基金等税费，不动产税这个框框如何界定那些税费能装进并且对这些税种如何进行整合，都是必须及时解决的事。开征新的不动产综合税，扩大不动产税的征收范围，扩大税基。根据地方的实际情况，中央授予其一定的灵活性，对规定的范围，其税收予以一定减免。适当并充分维护低收入群体的权益。对中高收入者，要取消部分减免，提高不动产税税率，增加政府收入，为提高政府公共服务水平提供重要的资金来源。要本着公平原则，通过减免、税率差异等办法，调节社会财富分配差距。 1.1、税种设置。 首先，针对不动产的保有环节，把目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税。 其次，在不动产的取得(开发)环节方面，取消土地增值税和耕地占有税。 土地增值税主要政策目标是抑制房地产投机，但是由于税率设置偏高，实际征收情况是非常不理想的。各个地方少征、免征的现象非常普遍。 土地出让，招标、挂牌、拍卖的推广，土地增值的空间将被大大压缩。从征收效果和征管成本的角度出发建议应当取消土地增值税。 耕地占用税主要目标是保护耕地，但实际上与土地出让金存在重复，耕地占用税所起的作用非常有限。 还有，在不动产的流转(交易)环节，现在存在契税，这是一个相对独立，自成体系的税种。因此，以不做变动为宜。 但是，在这个环节同时还存在印花税，这个印花税跟契税是明显冲突的，这个应当在国家总体税制改革当中解决。 拟议开征的遗产税和赠与税，这也将成为不动产税制的重要组成部分。 ??? 遗产税和赠与税一般根据资产价值征收，实行累进税率，而且是采用超额累进税率，以体现量能纳税，区别对待的原则，达到调节社会成员财富分配的目的。 在税率的级次上，一般都设置多个级次，如美国现行的遗产税税率多达18个级次，德国现行的遗产税税率有7个级次，日本现行的遗产税税率有13个级次，韩国现行的遗产税税率有5个级次，我国台湾省现行的遗产税税率有18个级次，由此，遗产税的税率通常要比个人所得税等税种的税率复杂得多。 1.2、不动产税税率设定 税率范围可设定在0.3-3%之间。 鉴于我国地区之间经济发展极不平衡，物业税不宜采用全国统一的比例税率，而应规定一个幅度税率，如0.3%—3%，各地可以根据各自的经济发展情况，收入水平和应税房地产的位置和用途具体规定决定起征点、本地区的适用的税率。可以采取个人所得税的方式，可以设置为累进税率，房屋价值越高，其征收比例越高，税收也就越多。有的专家认为，定一个平均税率比较有操作性，面积大的征税多；自然也就形成了累进。首先确定一个起征点，采取两级或三级超额累进税率。 　　对新、老房地产和住宿用房、非住宅用房可以区别制定物业税征收税率。“老房”