业主自治的组织架构与股份制企业的组织架构的对比.docVIP

业主自治的组织架构 ——与股份制企业组织架构的对比 ? 1、股份制企业组织架构包括股东大会、董事会、总经理； 2、业主自治组织架构包括业主大会、立法会、业委会； ? 3、业主自治与企业管理的不同是需要“自己治理自己”： a)????? 股东很少授权董事会管理股东，仅是授权董事会管理经理； b)????? 业主除了授权业主组织管理物业服务之外，还需要授权业主组织约束业主自身行为，不得侵犯共有的权益； ? 4、为什么业主自治需要“自己治理自己”： a)????? 业主共同管理的对象，首先是小区共有物； b)????? 企业股东一般不必非要使用企业的运营资产，因此所有者与资产使用者可以分离；但是小区业主每天都在或长期使用共有物，所有者与使用者无法分离； c)????? 个别业主对共有物的超额使用、对业主义务的逃避，会给其带来好处；但将造成大部分或全体业主的利益损失； d)????? 因此业主需要对该类业主的行为进行限制；由此需要“自己治理自己” ? 5、业主自治组织为何要设立立法会： a)????? 依照物权法，业主共同决定是采取双票权的民主决策方式；决定对全体业主有约束力；除此途径与诉讼之外，自我治理没有其他合法途径；因此业主对业主的约束，要参照小区共同决定的“宪章”——《管理规约》； b)????? 由于现实生活不断发展，政府的《管理规约》范本难以适应实际需要，业主需要不断修改规约条款； c)????? 又因为小区业主大会难以经常召开，拟定规约需要专业技能与反复讨论，因此需要业主大会下设立常设机构来完成规约更新工作； d)????? 业主委员会要承担业主大会众多业务工作，如果立法立约类工作还交由其完成，业主委员会权力过于集中，且考虑到规约对自身的约束，未必乐于积极立法； e)????? 因此需要设立一个“立法会”； ? 6、如何设立立法会： a)????? 立法会可以分为三类设立方式，小区业委会内增设立法委员、小区内增设立法会机构、城市业委会协会设立小区规约指导中心； b)????? 立法会内部应按照民主制议事规则议事，如选择《罗伯特议事规则》或其他通用议事规则； c)????? 立法会应主动邀请街道、居委、派出所、城管、法制办、建委与其他政府相关部门参与；使得规约的制定，成为衔接业主需要与政府作为之间的理性沟通桥梁； ? 7、立法会可以做什么： a)????? 立法会可以推动小区业主对新设建设或违章建设建立申报、业主决定与罚款等制度； b)????? 立法会可以聘请外部律师成为小区法务，协助业主大会劝导、诉讼违约成员，提议法院尊重业主规约进行处罚； c)????? 立法会可以组织业主代表进行相关讨论，提前促进相关理念在小区传播； d)????? 立法会可以规范业委会的业务行为，比如，规约中约定，业委会应在合同中、招标中约定账目公开的物业服务模式，应公布每次选举的每张选票…由此规范小区业委会的物业合同条款的设定； e)????? 立法会可以促进街道、居委、政府各部门等健康履行职责与义务；立法会成员包括街道、居委、党支部等成员，促进行政干预首先通过立法会的沟通，选择通过修改规约的共同决定方式去指导与监督，而不是直接下场踢球；