土地使用权转让的法律特征.docVIP

土地使用权转让的法律特征 土地使用权作为一种物权，其转让行为具有不动产物权变动的各项特点，根据《物权法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，主要有： 1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转 在我国民法体系里面，确定了“房地一体”的原则，即土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让土地使用者转让地上建筑物、其他附属物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附属物作为动产转让的除外。然而，无论采用哪一项原则，其中基本原则应是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利是不可分割的。有三间平房，持有房屋所有权证和国有土地使用权证。其土地使用权证记载着房后宅基地的使用权归所有。年月，邻居周某与某协商在某房后的宅基地上建造两间平房经商，向某支付了一定的费用，并以某表示同意的证明办理了房产权证。200年月，某将原先购买的三间平房卖给某，双方共同办理了房屋过户手续和土地使用权变更登记。某取得的土地使用权仍然包括有房后宅基地。某认为自己已经取得了土地使用权，则地上的建筑物也归其所有，要求周某迁出房屋。而周某认为房屋所有权属于自己，则该房屋占用土地的使用权应当同时转归自己，某无权要求自己迁出。双方为此发生争执。 对本案处理，有两种不同意见：一种意见认为，周某经某同意建房并取得了房产权证，按照“地随房走”的法律原则，该宅基地的使用权归周某。另一种意见认为，某取得了土地使用权，按“房随地走”的原则，某有权要求周某搬出其所使用的宅基地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是说，在转让房屋时房屋所占土地要随之转让（地随房走），转让土地时地上房屋要随之转移（房随地走）。我国的法律同时确认了“房随地走”原则和“地随房走”原则。这就引起了究竟是采用“地随房走”原则或“房随地走”原则的争议。不论是“房随地走”还是“地随房走”，实际上都是房地产权利不可分割原则的具体体现。确认房地产权利不可分割的原则，有利于对房地产的统一管理。但是，这一原则未能区分房屋的权利和土地的权利，因而不能合理界定各种权利和利益，容易引起房屋和土地分离而发生纠纷。在本案中，按照“地随房走”的原则，要保护周某对自建房屋的所有权，就应当承认周某对房屋的宅基地使用权，而按照“房随地走”原则，则该块宅基地上由周某建造的房屋的所有权也应当归某，这样就出现了法律原则适用中的矛盾现象。在具体处理时，简单地认定采用“地随房走”或是“房随地走”的原则，都会损害某一方的合法利益和权利。合理的办法是将周某自建房的所有权和某的宅基地的使用权分割开，既承认周某对房屋的所有权，又承认某对宅基地的使用权。也就是说，要有条件地承认土地使用权和房屋所有权是可以分离的。