静待两会之后局势明朗 ---房地产策略双周报.pdfVIP

观点聚焦 证券研究报告 2011 年 2 月 27 日 房地产 研究部 宁静鞭 白宏炜 分 析 员， SAC 执业 证 书编 号 ： 分析员，SAC 执业证书编号 静待两会之后局势明朗 S0080210080001 S0080200010016 ningjb@ baihw@ 中金房地产行业策略双周报 本期观点： 行业“中性”，地产股短期标配：2011 年行业主题是“限制”，我们认为，“限购”和“限贷”将使得全国成交量下滑 10%~15%，一线城市的价格、三线城市的成交量以及新开工增速是今年行业层面需要关注的三个关键指标。股票方面， 压制地产股整体向上的因素是高房价，以及随之而来市场对于政策调控的担忧，但波段行情依然会有，交易机会主要 看销售，2010 年 2 、7、9 三个月的销售量反弹，都对应着地产股仅有的三波超额收益机会。往前看，两会期间政策面 的不确定以及“限购”全国逐步推行将压制股价，但向下有 10x11 年 P/E 估值底，我们认为地产股短期将是震荡调整， 因此，建议标配地产股，3%~4%左右的持仓，进可攻，退可守。公司层面，在市场方向不明确的情况下，持有资金 压力小、业绩及销售看得清楚的行业龙头是较优选择，从600 亿销售的公司中去找防御，300 亿左右销售的公司找弹 性；而限购对一二线城市中高端住宅开发商销售的挤占会较为明显，短期内，商业地产销售为主的公司，以及三线城 市销售超预期的区域公司也将有较好的相对表现。 选股策略：上半年轻行业，重个股；龙头、建筑+地产、特色公司三大主线。 1 ）全国及区域龙头：金地集团 （11 年 P/E8.6x, NAV 折让 32% ，全年货量足，高弹性品种），万科A （9.1x, NAV 折让 29% ，销售稳步增长，资金压力小）。 2 ）建筑+地产：中国建筑 （10.5x，建筑业务提供安全边际）。 3 ）特色公司：华侨城 A （10.4x，折让51%，旅游产业支撑高成长，估值提升有空间）及商业地产销售、三线城市高 成长荣盛发展 （13.5x ）等品种。 组合调整：首次开仓组合万科 A 、金地集团及华侨城A 。 板块回顾： 2011 年，中金 A 股地产指数年初至今收益为 2.3% ，基本跑平大盘，其中金地集团年初至今上涨 3.72% ，华侨城A 上 涨 1.40%，万科A-1.09% ，保利地产-2.91%。滨江集团-5.41% ，首开股份-9.85%。 焦点关注： 1 ）龙头公司1 月成交量表现突出：行业层面，我们重点监测的 16 个城市，1 月单月成交量和去年 12 月基本持平，同 比去年中值上升 9%左右，其中济南、青岛等城市因出台限购令导致楼市出现短期爆发，同比出现明显上扬。各龙头 公司销售表现均显著好于行业，万科实现销售金额 201 亿元，同比增长 221% ，保利地产49 亿元，同比增长 48% ，中 国海外78 亿港币，同比增长 89%，龙湖地产43 亿元，同比增长 228% ，绿城中国52 亿元，同比增长 116%。（近期公 司更新：2010/2/24 万科、金地业绩预览报告） 2 ）新国八条“限购”预期将带来10%~15%左右的成交量下滑：我们测算，若 40 个大中城市均采取全市限购方案， 全国成交量下降 18%；若仅采取主城区限购方案，全国成交量下降 9%。考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住 房成交量下降应当在 9% ～18%之间；由于一线城市对外地人纳税时限的要求更长，预计降幅可能超过 50%。（参见 2010/2/16 《对北京等地方限购细则的评论》） 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 中金公司研究部：2011 年 2 月 27 日 组合调仓