沙井小产权房踩盘略记.docVIP

窗体底端 沙井小产权房踩盘略记 [很专业，值得参考 转载] (2011-4-28 16:00:23) [发送到微博] 分类：媒体资讯 　标签：万丰片区?小产权房?海上田园?海滨大道?学府花园?| ? 深圳小产权房?（136427269）?高级群?深圳小产权房二手交易?（149690185）?高级群? 沙井小产权房踩盘略记 ? 一、沙井小产权房的分布????近段时日到沙井看了几次盘，略有心得，记录如下：沙井的小产权房主要集中在两大区域（因我并非沙井本地人，只能以一个外地人的眼光笼统区分）：一是万丰片区，另一个是海上田园一带，两个片区以宝安大道为分界线，西边临海的是海上田园片区。东边靠107国道的是万丰片区。二、两大区域现状对比?????万丰片区紧挨107国道，开发较早，优点是社区比较成熟，人流量大，配套相对完善，建有沙井公园，沙井市民广场，早期几个比较大的商品房都位于该片区，如鸿荣源的禧园等。缺点是道路规划滞后，城中村分布密集，老旧厂房较多。目前发售的小产权房大都穿插在城中村与厂房之间，而且都是针对投资客来设计的，一般都是小户型，小社区，楼层高，每层户数多且电梯少。????海上田园一带开发较晚，道路规划相对好一些（但与市区的路网相比还有差距），虽然也有很多厂房，但大都是现代化厂房，规划有序，目前发售的小产权房大都以150平方左右的大户型为主，社区花园大，住户多为本地居民。不足的地方是目前该片区市政配套比不上万丰一带，缺乏公园，文体，医疗等基础设施。从深圳市区过去的话，交通便利性也比不上万丰片区。三、两大区域未来规划对比????我查了一下深圳市规划和国土资源委员会网站上公布的规划法定图（/xxgk/csgh/），发现万丰片区未来是规划为沙井中心地区，目前已公布了南北两个片区的法定图则（法定图则主要是对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作进一步明确，具有一定法律效力），海上田园一带则没有看到有法定图则公布，未来具体规划不得而知，当然，这些个法定图则也只能看看就算了，做不得准的，因为我发现沙井中心地区内规划的大量公共绿地或者公园用地都已被大型的住宅区侵占了，所谓“法定图则”在这里只能是一个笑话。另外，深圳市规划和国土资源委员会关于整个沙井的产业布局规划也是值得我们关注的，尽管在我看来也是不靠谱的居多（万一换了个领导又要改规划，深圳历来如此），根据分区规划，万丰片区将来的定位是沙井生活服务区——重点发展商贸、金融、房地产业，以旧村改造为主，结合沙井中心区的规划建设形成组团中心的综合服务区（容纳28-40万人）。海上田园一带就比较复杂，根据分区规划，部分区域将建成生活居住区，部分区域则是滨海控制片区（主要由海上田园风光和沿海滩涂用地组成），部分区域则规划为集高档居住、职业培训、酒店服务为一体的综合区成为滨海生活岸线的延伸区。另外还有部分规划了高新产业。在沙井整个规划中唯一比较靠谱的就是中期的交通规划（远期的也不能指望），在下文我会重点提及。至于交通规划对一个地区的提升作用我就不再累述，大家看滨海大道对南山房地产的贡献就可想而知。????根据目前手头上掌握的信息来看，未来万丰片区仍然会是沙井的商业文化中心区域，支柱产业大概是以商贸、金融为主，外来人口以后只能是有增无减，目前该片区的商品房价格大概在1万上下，在该片区投资小公寓将来应该能获得不菲的回报。片区内规划有一条地铁线，两个地铁站，加上原有的广深高速和107国道，交通应该说是非常便利的，但未来发展潜力略显不足，只能寄托于轨道交通了。????海上田园一带据闻将来会是滨海新区的所在地（福永、沙进、松岗三个街道合并为滨海新区），片区内规划了多条城市主干道和次干道以及两条轨道交通。比较遗憾的是两条轨道因属于深圳市的远期交通规划，目前只能算是望梅止渴，没有实际意义。城市主干道方面目前松福大道已经在建，松福大道起于福永码头，途经沙井、松岗，终点与在建的公明北环路相接。另外还有一条快速路叫海滨大道，是和市内的滨海大道相连的，也会由沙井通过。海滨大道其实在宝安中心区至沙井段是和广深沿江高速共用一条海上走廊的，到沙井后就一分为二各走各路，据说广深沿江高速可走货柜车，海滨大道作为城市快速路则禁行货柜车。四、两大区域的部分楼盘景盛豪廷说到万丰片区的小产权房，就不得不提景盛豪廷。景盛豪廷地处沙井中心路和南环路交界，属于沙井中心区的核心地段，北面是一个很大的商品房社区丽沙花都（楼价已达1W），整个楼盘将分成三期建设，看效果图有17、8栋的样子。目前已建成第一期（4栋建筑），其中就包括了下图的楼王，据闻都是4、5百平方的户型（沙井人民很够魄力啊@-@）。 ? 楼王  小户型都已售完，目前在售的149平方主要集中在这栋。这个方向看过去，远处有绿色罩篷的工地并不属