中国工业地产开发行业市场分析及投资前景研究报告.doc

??? 博思数据发布的《2015-2022年中国工业地产开发行业市场分析与投资前景研究报告》共十七章。报告介绍了工业地产开发行业相关概述、中国工业地产开 发产业运行环境、分析了中国工业地产开发行业的现状、中国工业地产开发行业竞争格局、对中国工业地产开发行业做了重点企业经营状况分析及中国工业地产开发 产业发展前景与投资预测。您若想对工业地产开发产业有个系统的了解或者想投资工业地产开发行业，本报告是您不可或缺的重要工具。工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。以上海市为例，2010年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价的环比增长率高达1.65%。工业地产行业保持了良好的发展势头。首 先是国内房地产企业进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃进”的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全统计，有15%的 传统房地产开发商转投工业园建设项目。其次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。第三，私募基 金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式。分析认为，投资主体热衷于开发工业地产，与工业地产开发成本较低有 关。工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很 多，未来工业地产的投资主体必将多元化。工 业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的 盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳 定回报”的四大特性。我国工业地产的发展现状:??? 1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。圈 地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量 的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。??? 2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题①“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”③贪大求洋，面子工程④资金供应链不完善，融资成瓶颈。工业地产的发展趋势:??? 1）发展趋势的影响因素①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；④ 投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将 导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同， 鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。??? 2）中国工业地产未来发展趋势①政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。② 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不