森林逸城79月份营销策略草案.pptVIP

中国房地产销售渐渐走出了2008年底的低谷，房地产建设也随之显著增长。在观察家看来，与经济刺激政策推动的基础设施投资相比，房地产业的复苏更能令中国经济“亢奋”起来。 近日，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆和研究员章俊联合撰写研究报告指出，“尽管政策推动下的基础设施投资对中国经济起到的积极作用正受到关注，但是我们认为近期最鼓舞人心的进展却是房地产业的复苏。我们认为中国房地产业的正增长将会继续，政府对于房地产业的现行政策将会保持稳定。” 　6 月初，土地市场由阶段性回暖转向全面复苏 6月第一周，全国土地市场由“地段性”回暖转向全面复苏。不仅北京、深圳等一线城市经营性地块交易火暴，没有流拍现象，武汉、宁波等二线城市也“地王”频出，地块大幅溢价成交。 统计数据显示，6月1日至7日，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%，推出土地面积608万平方米，环比增加24%；成交土地42宗，环比微降5%，成交土地面积173万平方米，环比增加14%。其中，武汉是本周交易最活跃的城市。10宗地约46万平方米全部成交，成交金额达29.3亿元。 1-5月份，楼市量价齐升 1.房地产开发完成情况 1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，比去年同期 回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%， 比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。 1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长 11.7%；房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%；房屋竣工面积 1.62亿平方米，同比增长22.6%。其中，住宅竣工面积1.33亿平方米，增 长23.6%。 1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降 28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。 2.商品房销售情况 1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。其中，商 品住宅销售面积增长26.7%；办公楼销售面积下降1.8%；商业营业用房销 售面积增长18.3%。1-5月，商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。其 中，商品住宅销售额增长49.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 11.6%和27.9%。 4.楼价上涨再创新高 尽管国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格5月份同比下降了 0.6%，但如果以全国商品房销售金额除以商品房销售面积来测算全国商 品房销售均价，得出的结果是5月份全国商品房销售均价已达到4847元/平 方米，为历史新高，比2008年房价的最低点上涨了33.79%。其中住宅市 场的表现依旧最为抢眼。 市场环境总结： 1.不断攀升的土地市场放量及交易结果显示，全国的土地市场在刚刚过去的第二季度交易活跃，诸多房产开发巨擘再次掀起了“抢地”大战，开发商在回暖的市场环境中，开始逐步转变发展思路，从“求生存”转变为“求发展”。 2.从全国的房地产市场开发情况、价格上涨指数、房地产开发前景指数来看，房地产市场已经逐步走向回暖。 3.由于一手房价格增长加速，改善型和投资型住房需求成为成交量增长 的动力源，房价的上涨将是6~8月成交量继续回升的主导因素。 同时，在房价上涨和通胀预期下，投资型需求将更积极入市，改善型 需求也将加快释放，因此2009年6~10月房价上涨将加速。然而，2009 年5月在建商品房库存去化周期为41.04个月，中期的库存压力将 抑制房价的快速上涨，房价增速将低于2007年。 第二部分：7-9月份政策背景 政策分析： 第一、物业税可以改变地方政府财政收入的结构，避免单纯通过拍地、卖地来获得资金的短期行为。由于物业税是一年一征收，这样一来可以在一定程度上引导地方政府把眼光放的更加长远，不再只是关心短期土地价格，而是更加关心地方未来经济社会长期发展，有效地为地方中长期发展而努力。 　 第二、物业税开征能够增加买卖、出租房源的供给。由于物业税是针对财产执有征收的税种，那么对于业主来说空置房子和个人名下的多套住宅都需要征缴相应的税费，这样一来，会影响部分业主，刺激业主释放房源，满足市场的供求。 第三、物业税能够促进市场合理需求，抑制非刚性的过度需求。物业税开征后，对于投资客户来说房屋的投资成本也相应地提高，这样是可以避免盲目的多次置业、占有过多住房的囤房等不良现象。 第四、物业税有利于降低 房价，促进房产市场的良性发展。目前征缴的土地出让金和相关税费都在开发环节一次交清，改为物业税后该税是每年征收，且数额是根据市场价的变化而变化的。而在开发环节免除土地出让金和相关税费，导致