南宁柳沙地块投资研究报告091127(修改).docVIP

南宁柳沙地块 投资分析报告 广西交通投资集团有限公司 广西三祺房地产有限公司 2009年月1. 项目背景 3 1.1. 项目地理位置 3 1.2. 项目基本指标 3 2. 项目投资发展环境分析 3 2.1. 城市发展分析 3 2.2. 房地产市场分析 4 2.2.1. 房地产市场数据分析 4 2.2.2. 项目版块内竞争项目分析 5 2.2.3. 小结 6 3. 地块分析 6 3.1.1. 小结 6 4. 项目开发总体策略 7 4.1. 发展理念 7 4.2. 主题定位 7 4.3. 物业定位 7 4.4. 项目规划指标建议 8 5. 地块土地价值评估 8 5.1. 物业销售价格预测 8 5.2. 项目物业销售收入估算 9 5.3. 项目投资估算分析 10 5.3.1. 取费、定价说明 10 5.3.2. 项目投资估算 10 5.4. 土地价值估算 11 6. 敏感性分析 12 7. 土地拍卖价格建议 13 项目背景 项目地理位置 项目位于南宁市柳沙半岛板块，柳沙路与滨江路交汇处；东面毗邻国宾馆荔园山庄及青秀山风景区。 图1-1 项目地块区位示意图 项目基本指标 地块拍卖出让条件如下： A地块净用地规模为94421.29㎡，容积率暂定3.0；B地块规模为57020.08亩，容积率暂定2.4，计算得知，项目总建筑面积约为420112.1㎡。 项目投资发展环境分析 城市发展分析 ? ?依据《南宁城市总体规划2006-2020》，南宁将定为区域性国际城市、泛珠江三角经济圈区域性中心城市、西南地区交通枢纽、广西北部湾经济区核心城市。到2020年，届时南宁城市人口将达到300万。北部湾经济区的构建，加快了南宁经济的发展，各项经济指标均处于前列，已经成为北部湾经济快速发展的引擎。 南宁市房地产自90年代起步，经过10年的发展，已发展成为南宁市的主导产业之一，房地产行业的发展推动了南宁经济的快速发展，也改善了城市综合环境。随着北部湾经济区的发展，将为南宁的房地产迎来新的发展时机。 数据统计表明，南宁房地产在04年进入快速发展期，商品房交易额、投资额等指标都是显示较快发展的特点，尤其在07年，达到高位受全国行业发展形势影响，成交量南宁相比其他一二线城市，行业发展是相对健康，发展态势仍然处于理性通道。 商品房销量分析 图2-005～200年南宁市商品房销售面积增长图南宁的房屋销售面积一直保持高位增长，体现了进5年的发展态势，07年备案销售面积有大幅增加，主要因为保障性数据在07年集中统计所致。商品房均价走势分析 图2- 2002～200年南宁商品房均价增长率变化图 从南宁近十年来商品房平均价格走势分析，2004年之前南宁房价增长率基本上是三年为一个上涨周期，而2005年后增幅在连续上涨两年后，2008年开始出现小幅度回落，。地块达2474元/ 占地面积 （亩） 建筑面积 （万m2） 均价 (元/m2) 半岛半山 18 20 小/高层住宅 6800 半岛康城 87 20 高层住宅 6500 柳沙半岛作为南宁市唯一的一个半岛，在南宁城市版图中，柳沙在朝阳商业圈、五象中央商务圈、凤岭东盟商贸区、五象新区、江南国家经济技术开发区几大城区中心位置，一直是大众认可最适宜的居住场所、富豪区，受到市场的追捧。其独一无二的外部资源，区域内的楼盘凭借着资源优势以及未来发展前景而热销，房价也一直作为城市的领跑者，目前区域内的商品房均价已达6800元/㎡。 小结 南宁城市空间得到实质性发展，2012年东外环的开通，将使南宁初步具备进入国内一线城市的资本。城市化进程的加快，在房地产市场预留有足够的、长远的发展提升空间。 2009年南宁房价的快速上涨，09年10月，房地产价格已达到4548元/㎡，价格突破4500元/㎡，意味着城市楼盘整体品质应迈向一个新的台阶；在市场竞争激烈的前提下，南宁未来发展趋势应是“高地价、高房价、高品质、高楼层”的四高局面，“四高”的精品住宅也将成为未来市场的主流趋势。 地块资源分析 地块处于的柳沙板块，一山，一江环抱，一半岛，可谓“背山面水，藏风聚气”的风水聚宝盆，并且正好位于南宁城市版图中朝阳商业圈、五象中央商务圈、凤岭东盟商贸区、五象新区、江南国家经济技术开发区，几大城市中心围合的核心位置，柳沙半岛是同时距离城市几个主要城区距离最近的区域。 目前柳沙的区域交通已十分便利，柳沙路与英华路纵横穿越而过，与江北大道，竹溪快环等相连，葫芦鼎大桥、南宁大桥、邕江大桥近在咫尺。 根据政府发展规划，柳沙组团作为建设城市高端居住场所的最后筹码——将作为南宁为联合国宜居城市的成果体现，最适合居住城市的标志，将成为南宁房地产市场留下一个发展高尚居住社区的巨大空间。 小结 柳沙半岛占据城市地段具有诞生千万级豪宅的先天优势，适于作为塔尖阶层