中南地产拿地到开盘从1年变6个月.docx

中南地产三先六快 ——拿地到开盘从1年变6个月 中南地产是长三角某百亿军团，2014年销售额为200多亿，项目遍及上海、南京、天津、武汉、成都、海南，属于全国化布局，2013年下半年A企提出“三先六快”的项目运营思路，在此之后项目开发速度大大提升。所谓的“三先六快”中的“三先”是指： 1、先获取土地信息2、先开始规划设计3、先对设计及施工单位招标。 “六快”是指： 1、快速实现银行融资2、快速配置人力资源3、快速完成规划报批4、快速实现开工建设 5、快速销售6、快速实现资金倒流。 “三先六快”适用于新项目首期的开发建设，后期项目开发节奏会根据首期开盘去化情况进行调整，保证整个项目有1/3在售、1/3在开发、1/3在设计。 A企为实现项目快速开盘，实现资金快速回笼和高效利用，明确了“三先六快”具体管理要求，其中“三先”要求设计、规划、招标等重要工作前置，多部门协同，各项工作并行，缩短整体工期。 “三先”具体时间要求先获取土地信息提前1个月获取土地信息先规划设计土地获取后15天完成产品定位及规划设计先招标土地获取10天内完成施工、监理、桩基施工单位等招标工作在“三先”的基础上，中南同时提出了“六快”的管理要求，识别项目开发全生命周期中的关键点，快速匹配各类资源，优化项目整体操作思路。 “六快”具体时间要求快速匹配人力资源土地获取10天内主要岗位到位，项目成立后所有岗位到位快速完成规划报批现状标高图、成活面标高、作业前测量记录（现场草稿和网络图）、 文字和影像资料、施工方案比选、施工管理和技术要求。快速实现开盘假设按照30层楼宇、有桩基、地下两层、开盘形象进度（原则到地上一层）： （1）老项目新地块动工到开盘2个月；老城市新项目启动区动工到开盘3-4个月，以后每期动工至开盘2个月；新市场新项目启动区动工到开盘4-6个月，以后每期动工至开盘2个月； （2）临时示范区从土地获取到开放不得超过2.5个月； （3）会所从土地获取到外立面、景观、一层大厅展示不得超过8??月。快速实现银行融资开发贷开盘前1周到位，尽量缩短基金融资时间，控制2.5个月以内。快速销售3天去化50%，1个月去化80%，2-3个月清盘。快速实现资金回流与倒流根据地价差异确定快速回笼要求，地价20亿以下要求资金5-6个月资金平衡，地价超过20亿的，12个月以内资金平衡。 先敲定关键岗位，10天内全员到位 A企在基本确定拿地意向后，就参考历史项目经验，完成项目组织架构与人员配置方案，具体分成两个方面： 1 关键岗位需先敲定。在土地摘牌后3-5天内，项目公司总经理、行政、工程、招采、前期等关键岗位人员就配备到位。 2 规定关门时间节点及配置标准。A企规定10天内所有人员配置齐全。其中，考虑到项目差异,A企实现分类管理，对于不同类型的项目采取不同的模式进行人员配置，比如新地区新项目按31人编制配置，据项目分期推进节点逐步到位。  新老搭配，干活不累 为实现快速开发，解决人员能力不足或者不熟悉给项目整体进度可能造成的风险，A企特别强调“新老搭配”，要求项目公司骨干员工中老员工比例不得低于50%，营销案场人员老员工比例原则上不得低于50%。特别是针对开盘去化这一重大事项，A企???求开盘前后半个月集团营销口必须派业务熟练的老员工进行帮扶工作，做好开盘的各项准备活动，确保销售目标的达成。  市场部负责人前期挑大梁，定向支持1个月 为保障拿地前后各项工作的顺利推进，A企要求前期工作集团市场部负责人必须统筹，在土地获取后项目总经理未到位期间，由市场部负责人兼项目总经理，并且需定向配合支持1个月时间，待相关前期工作理顺后方可退出。 快速敲定设计单位，多方案比对择优录用 A企平时就针对不同区域不同产品建立了长期战略合作的设计单位，设计单位对企业需求也很清楚，因此在获取土地信息后，集团设计中心就可以直接选定规划设计单位进行前置设计。 与此同时，为保障设计方案的科学性和合理性，A企要求设计单位提供多方案比选，针对一般项目提供5种方案供选择，针对大项目则必须提供7种方案来选择，前期多方案比选充分模拟项目实际运作需求，一定程度上减少了后期决策反复的可能。  紧锣密鼓，快速敲定设计图纸 A企为实现尽快开工，前期设计阶段尽可能采用标准化套图，并且规定了设计具体时间节点，如下图所示： A企的设计时间节点  其中，启动区户型、样板房精装修设计直接采用套图制，出图时间不得超过15天。 快速完成试桩及桩基图设计，提前开工 为快速实现桩基开工，A企特别重视前期试桩及桩基图设计，主要采取两种方式加快进度： 1 参考周边楼盘地质资料。利用周边已施工项目的地勘资料进行桩基设计，7天内完成试桩图，12天内出试桩报告，并按照试桩报告调整正式桩基图