泉州海景商城项目发展战略与整体定位上.ppt

* 3、客户机会 泉州客户特征分析 目标客户分析 * 泉州客户特征一：民营经济是泉州主导经济，各县市特色鲜明的“马赛克经济”孕育了大批购买力强劲的中高收入群体…… 典型区域 特色 经济贡献 惠安 渔业强县、建筑之乡、石雕之乡 石材石艺、食品饮料、针织服装鞋业、建筑房地产和海洋水产等五大产业支柱 晋江 纺织服装、陶瓷建材、制鞋、塑料玩具、食品饮料等主导产业 陈埭鞋材、磁灶陶瓷建材、安海糖烟酒、佘店食品、区域性龙头市场，年交易额均在10至20亿元之间 石狮 中国服装名城 年纺织服装业总产值近70亿元，占该市工业产值近一半 安溪 古老的茶乡 有80%以上人口的生产、生活与茶相关，30%的人直接从事这一产业 南安 中国建材之乡 石料板材、建筑材料迅速发展，成为该市最大的支柱产业 德化县 中国陶瓷之乡 陶瓷产值占全县工业总产值的67.42％ 每个县市都有自己拿得出叫得响的产业，这种呈块状分布的经济格局叫做 “马赛克经济” 市区及其他 晋江 石狮 晋江石狮 市区 泉州客户特征分析 * ……市区对周边县市的吸引力导致泉州楼市客户来源相当广泛 泉州市区 惠安 晋江 石狮 其他县市 泉州市外、归侨 每年新增置业人群分类： 本地客户：每年近两万新增城镇人口和无法统计的众多常住人口，持续创造出相当规模的被动置业需求； 周边县市客户：各个县市都有自己的特色经济，消费力强的私企业主和高管看中市区教育、配套、环境等因素而进城置业； 台侨客户：人数众多，经济实力强，落叶归根光宗耀祖是其置业驱动因素。 楼盘名 宝珊花园 辉映江山 福隆星城 滕王阁 富临华城 湖景花园 东海花园 外地客户比例 90% （主要为外地客） 50% 50% 50% 30% 20% 根据市调和相关资料的收集，我们了解到泉州楼市始终活跃着周边县市的客户；特别是地段较好和资源强势的楼盘，周边县市客户比例更高。 泉州客户特征分析 * 客户特征二：跨区域置业较为普遍，出现郊区化置业趋势，但客户置业心理距离在15分钟车程内…… 江南板块 江滨板块 市中心板块 东海板块 城东洛江板块 板块名称 板块特征 客户来源 关注点 西湖 老城区、西湖、生活配套 老“西湖”人 区域情节 外地中高端客户 西湖 市中心 老城区、生活配套、工作机会 老泉州人 区域情节 外地客户 配套和工作机会 江滨 江景、规划CBD 市区客和外地客 江景、前景 桥南 新城市次中心 外地客 市区 市区客 低价 东海 新行政中心 市区 低价、前景 晋江、石狮 市区、前景 城东 市级文体中心 市区 低价、前景 西湖板块 周边或外地客户 本地客户 主要客户 次要客户 东海湾：40%市区，60%晋江 中骏财富中心：大泉州客户 福隆星城：多为周边县市 辉映江山：市区客户和外地客户为主 富临华城：市区客户和外地客户各50% 西湖豪庭：市区客户和南安客户为主 外地客户置业泉州的三个主要驱动因素: 市中心城市氛围和配套; 强势的资源; 临近原居住地或工作地. 新泉州外溢趋势大，置业新区趋势明显，将为本项目带来潜在客户。 泉州客户特征分析 * 市区不少中高阶层愿意为高品质产品买单，主动郊区化；周边县市在市区置业多数选择新区 注：各个片区承接郊区化扩散人群的功能有所差异，城东和东海承接了较多中高阶层的客户，例如东海湾；而桥南和江滨则吸引了一批顶级富豪，如奥林匹克花园和辉映江山。 市区客户——主动郊区化 既有老泉州人,更多的是在泉州有”三缘”的周边私营主； 多选择强势资源的低密度豪宅，如奥林匹克花园、宝珊花园。 晋江石狮客户——桥南和东海板块 主要包括私营主和高管、和富裕的本地人； 跟风购买，希望能够进入都市生活；当地环境差，希望选择市区更好的居住环境，选择占有资源和产品品质高的项目，愿意为高品质买单。 南安客户——江滨板块 主要是私企老板、政企高管和本地人； 改善置业，选择更加有都市感的居住氛围，便捷的交通和城市配套 老城区 晋江、石狮 东海新区 城东洛江 南安 桥南板块 聚龙小镇距离泉州市区约20公里，定位为休闲旅游住宅项目，项目受到大泉州客户青睐，郊区居住的理念逐渐被泉州人所接受 泉州客户特征分析 * * 湾区物业 万众瞩目 海沧区 集美区 同安区 翔安区 湖里区 思明区 厦门天价新地王于2007年9月8日产生——国贸地产竞得地王 全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目 G28 G29 五缘湾整体规划图 案例卡 城市发展带来的机会 * 洛江区规划建设成为市级文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城 台商投资区作为一个独立的市发展，与泉州属于并列的级别，其投资区政府属于省政府派驻机构，委托泉州市管理。 产业主要以第二产业为主，投资区现状人口23-24万人，未来规划