湖南怀化飞达新世纪广场发展策划报告上.ppt

飞达新世纪广场发展策划报告 呈：飞达集团 工作阶段及目的 本案研究结构导图 PART1 宏观经济背景 小结：宏观经济背景对项目的促进与制约 PART2 城市规划背景 “五省周边中心城市”概念为项目未来辐射周边县市奠定基础 西方商业业态的发展规律与人均GDP、城市化水平的关系 小结：城市规划背景对项目的促进与制约 PART3 项目发展条件分析 规模及建筑形态特点塑造项目唯一性 促进 逾14万平方米的体量，项目开业时规模将雄踞怀化集中式商业之首，市场震撼力强 有利于多业种业态有机整合，构筑差异化消费体验 飞达百货自营进驻直接拉动项目价值的提升 促进 本地著名零售品牌，提升市场认同度，将对项目价值有明显的拉升作用 政府牵头的重点建设项目，提高本项目的市场关注度 地下通道的建成使人流聚集能力大幅增强 限制 项目商业部分大部分自营，项目资金平衡压力大 交通便捷、标志性和展示性强 促进 项目依托贯穿城市南北、东西的主干道，辐射力强 周边六个公交站、十二条线路接驳市内多个居住片区 项目有建成地标性建筑的位置条件 临近传统商业强街—鹤州路，嫩溪垅市场人气大大有保障 限制 从火车站出来的人气受迎丰路阻隔影响，但可以通过修建地下人行通道的方式将影响减少到最底 小结：项目发展条件对项目的促进与制约 PART4 商圈研究 怀化——湘渝黔桂毗邻地区商品集散中心 消费品市场快速发展 2009年社会消费品零售总额增幅达20.1％ 商户数量增长较快，商业市场规模增大 商品交易市场功能日益完善，具备较强辐射力 市区的商场、超市、专卖店等合共1000多家，出现营业额超亿元商场； 全市的小商品、建材、汽配等各类专业市场合共约50个，市场辐射半径达500公里 目前商业格局示意 迎丰西路-火车站路商圈：怀化的核心商圈 商圈辐射范围以怀化市区为主，亦辐射周边辖市县，整体经营状况好 依托火车站广场及鹤洲路商圈，人流有充分的保障 消费者年龄层次广，能满足成熟或时尚消费群体的需求 项目所在沿线：核心商圈的定性 业种业态发展渐成规模 餐饮、娱乐、康体商业设施聚集 专业店种类较多，主要有通讯、IT、数码、家电等 时尚零售氛围好，如品牌服装零售等 人民路口至火车站路段是人流最集中的区域商业核心段 服饰、通讯、电子、餐饮、娱乐集中分布 其他业种零散分布 娱乐、康体设施能吸引怀化消费者 市场辐射力可达周边县市 迎丰西路-火车站商圈是本项目主要参比商圈 市级商圈功能业态发展单一 零售功能比重很大，娱乐、餐饮配套相对较少，缺乏康体健美等 经营品种中服装最多占48％，鞋类占12％ 市级商圈业态经营档次多以中档为主 本项目能实现突破和创新，将可引领怀化商业新形象，成为影响力最大的市级商业中心 PART5 竞争格局分析 总体市场供应概况 商用物业供应量进入高峰期 全市在建商业项目约60万平方米 迎丰西路-火车站商圈在（预）建商业项目38万平方米 迎丰西路火车站商圈核心地位强势 迎丰西路火车站广场铺位铺位售价创出新高，单价最高达到40000元 业种业态缺少突破 “购物中心MALL”等集中商业形式仍旧空缺 近期有国际品牌的主力店加盟 市场竞争激烈，客观上有调整、升级业态的需求 商用物业后续供应量放大 市级商圈业态 中“购物中心”单一近期将有国际品牌主力店加盟 中高端集中商业主要竞争对手——步步高百货 步步百货是怀化影响最大的中高端商场之一 经营特点 怀化档次较高，具差异化竞争优势 购物环境较舒适 商品质量保证 物业管理水平不高 经营方法 是怀化产权式销售的百货店，不便于业态控制 “保底+扣点”，扣点一般为20%—30% 经营效果 2009年营业额3.16亿元，税前利润2633万元营业额稳步增长，盈利能力强，仍有发展空间 人流量较大，消费者认同度较高 “一站式”体验是步步高扩建发展的方向 针对步步高：本项目的竞争对策 市场竞争态势预测 市级商圈多个商业项目推出市场，增强商圈的市场关注度和影响力 丰富业态、营造良好购物环境是商业调整升级、新建物业开发的必然方向 市级商圈内几个项目的竞争要素雷同，商圈内部竞争加剧；本项目走差异化竞争，购物中心、国际品牌卖场等竞争要素将创造一定市场机会 项目区域商业的评价：迎丰路沿线商业物业发展水平多数尚在初级阶段，租金水平不高，总体水平不高 小结：项目市场机会挖掘 空缺 市级商圈调整升级后商圈竞争力增强，但国际级卖场空缺 市级商圈商用物业后续供应量大，但真正意义购物中心等仍然空缺 市级商圈缺乏对休闲体验资源的有机整合，新型消费模式空缺 突破 寻找市级商圈存在问题的突破口 差异化 商圈后续竞争性物业的竞争要素较单一，本项目的差异化资源有市场机会 怀化商业功能业态概况 功能业态选