深圳坂田某房地产项目研究报告.ppt

深圳大战略：“东联西拓、南北贯通”的发展战略加速关内外一体化，打破关外发展心理及距离瓶颈。 大发展战略将加速深圳撤关的实现，梅林关移至机荷高速入口处，将推动深圳实现关内外一体化，给关外发展带来新的契机。 坂田：深圳中部发展轴的核心，深圳特区CBD的北大门，距离中心区最近的居住配套区。 坂田功能定位：科技新城、人居新城、和谐新城。 工业高新化： 以华为、富士康、新天下为代表的大批高科技产业和 高新企业齐聚坂田。 住宅品质化： 佳兆业、万科、中海等品质开发商云集，合力打造高品质、规模住宅区。 坂田成为越来越多的高素质、高科技白领居住首选之地。 商业规模化： 现代商业发展呈燎原之势，助推居住品质提升。 坂田产业定位：紧邻CBD中心区的高新产业聚集地 日趋完善的交通网络将拉动片区房地产市场的价格提升。 坂田速度：地铁时代实现关内外无缝连接，真正享受半小时生活圈。 项目四至——被农民房和厂房环绕，居住环境不理想。 项目四至： 东面：集中农民房， 以小高层及多层为主 西面：临近环城东 路，马路对面为坂田 仓库等小杂货店 南面：美家福百货 北面：佳兆业上品雅园项目 优势——靠近地铁站和城市主干道，交通十分便利。 不利因素——地块狭长、 容积率偏高，落差不利于规划，缺乏外部景观。 地块劣势： 地块过于狭长型，规模较小，长宽比例大于5：1，不利于建筑规划； 项目与城市次干道环城东路落差较大，不利于项目与外界的衔接； 项目周边北农民房环绕，无外部景观。 经济回升对房地产行业的倚重弱化，重大发展机遇不复存在。 调控是2010年主基调，组合拳抑制投资投机，促进房地产健康发展。 刚性需求推动成交量快速回升，投资客跟随入市，市场出现过热苗头。 迅速形成的泡沫和舆论的压力将迫使政府加强调控力度，未来政策风险加大。 龙坂片区为中轴线上的住宅配套区，其中坂田由于受到现状制约，开发力度不及龙华，尚未形成热点。 前期发展缓慢，经品牌开发商带动进入快速发展阶段。 06年以来，品牌开发商供应量呈逐年上升趋势，万科系列产品占区域供应总量的近6成。 坂田—龙华区域楼盘战国图 片区项目主要分为两类：高容积率交通改善型和资源型高端物业。 户型面积分布主要集中在两个区间：60-90平方米、120-150平方米及以上。 两房和小三房物业去化速度较快，市场接受度较高。 市场需求：业内专业人士访谈（个案摘录） 市场需求：业内专业人士访谈（个案摘录） 高端项目以资源吸引改善和享受型客户，普通住宅则更多以交通改善、低总价、高性价比的优势吸引工薪阶层。 区域中小户型客户以首次置业、自住型客户为主，这类客户交通依赖性强，对总价敏感。 满足主流客户群体需求的中小户型是我们的开发方向。 地铁物业会扩大交通依赖型客户的来源，给项目带来更多的优质关内客户。 上品雅园的客户构成对本项目的客户定位具有指导性的意义。 上品雅园客户：关内白领为主，多为首次置业、自住型需求、家庭结构为三口之家，区域白领及本地客户为辅。 目标客户群体以首次置业为主，关注总价及首付款比例，对于产品选择为两房或三房。 区域类似项目的主流产品为两房和三房，面积区间在60-90平方米，销售情况良好。 地铁物业与本项目的最佳契合点在于：打造满足自住需求为主的中小户型产品。 以实用型两房和小三房为主力户型，面积区间以60-75平方米为主。 规划布局遵循的主要原则 本方案综合考虑了社区布局、园林景观、户型均好、及商业价值利用等多方面因素。 采取现代简约、时尚的建筑立面，与客户群体的审美需求相吻合。 入口处设置景观节点，突出小区品质，与外界形成区隔。 商住联动，以成熟商业配套促进住宅价值提升。 充分利用架空层空间，小区绿化面积最大化，打造多层次立体园林和休闲空间。 精装修住宅可以弥补首次置业者经验的不足，同时又可以增强置业者的首付能力。 合理车户比，通过大堂精装修、防滑坡道、局部自然采光等人性化设计，于细节处体现品质。 价格预估——定价过程 市场比较法估算项目销售价格，确定比较楼盘与权重。 项目市场静态比准价为15098元/平方米。 科技建材应用建议 防噪音外墙等新型建筑 材料的应用 新风置换系统——打造会呼吸的房子 科技建材应用建议 PART 7 价格定位 基础价格确定 溢价整合 定价方法选择：市场比较法+内外部溢价法 产品定价 地铁溢价 产品创新溢价 其它溢价因素 汪先生： 职业：合富辉煌高级职业顾问 坂田片区中端物业开发以万科为龙头，户型主要集中在两房及三房，客户主要以关内白领和片区高科技企业员工为主，家庭结构为三口之家居多。以万科为例，华为企业员工占万科里城项目业主的40%之多。 目前片区刚性需求较大，中小户型去化速度很快。 关键词：中小户型、需求量大、供应集中、去化速度