湖南怀化飞达新世纪广场发展策划报告下.pptVIP

一、机构设置与人员配置 二、人员配置详表 三、人员进场计划 1、项目筹建阶段：项目总负责人、工程、综合负责人全部到位并开展前期工作。 2、规划方案审定后阶段：土建、预决算、营销负责人员全部进场。 3、招标完成后阶段：所有人员全部到位。 购物中心的经营具有长期性的特点； 如果售后不管，商铺卖散，就相当于交出了未来经营管理的决策权，把整个购物中心带入一种商户各自为战的格局，影响长期经营； 国内外比较成功的购物中心大多采取统一管理的模式； 满足条件： 以租售结合的盈利模式为前提 经营管理介入的时机 PART12 初步营销策略建议 招商策略 ——首先确定主力店群 MALL最强的集客、保客能力始于主力店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力。 招商策略 销售策略 分阶段营销 分阶段营销 分阶段营销 租售价格定位 市场比较法 市场比较法 PART13 财务效益分析 财务分析说明 方案一主要技术指标 方案一租售比例及价格预测 方案一租售收入预测 方案一开发及销售进度预测 方案一盈利能力分析 方案一现金流量图 方案一资金筹措计划表 方案一资金借贷计划表 方案一盈亏平衡分析 方案一附件：项目主要成本细项 结束，谢谢！ 土地成本按占地面积 1000万/亩计，并已支付； 项目自有资金按5000万计； 租金增长率按每3年递增10%预计； 出租率按第1年80%，第2年90%，第3年及以后按95%计； 项目贷款年利息按7.49%; 销售税费占销售收入的5.7%;租赁税费占租赁税金的17.7% 项目开工时间为2010年10月。 注:按原来初步方案估算，地上28层，地下2层，地上总建筑面积120000平方米,地下室建筑面积20000平方米。 30% 绿化率 绿化面积 6 15% 占地率 道路面积 5 20000 地下负2层 平方米 地下室建筑面积 4 120000 不含地下室面积 平方米 建筑面积 3 9.23 总容积率 容积率 2 13000 平方米 项目总用地 1 参数值 说 明 单位 指标名称 序号 合 计 四 4 三 3 二 2 一 1 租赁价格(元/㎡) 租赁面积(㎡) 销售价格(元/㎡) 销售面积(㎡) 租赁部分 销售部分 楼 层 序 号 A栋销售收入为15284.8万元,年租赁收入765.2万元(出租率为100%时) 765.17 15284.82 合 计 243.78 四 4 265.48 三 3 237.20 二 2 18.72 一 1 年租赁收入（万元） 销售收入(万元) 租赁部分 销售部分 楼 层 序 号 本项目开发建设期共24个月(2010.10----2012. 9) 本项目销售期共16个月(2011.4----2012.7) 税后动态指标: 净现值15546.7万元 0； 内部收益率26.6% 10%； 投资回收期32.8 60； 税后静态指标: 净收益78204.6万元 0； 年投资回报率19.6%10%； 投资回收期21.1月60月； 项目的盈力能力、抗风险能力较强！ 21.1月 21.0月 静态投资回收期 19.6% 29.2% 自有资金年投资回报率 78204.63 116723.33 净收益(万元) 税后 税前 静态评价指标 32.8个月 26.5个月 投资回收期 55.1% 84.3% 动态投资回报率 26.6% 31.7% 内部收益率 15546.68 23792.65 净现值(万元) 税后 税前 动态评价指标 当项目进行到2006年6月（第9个月）时，现金流出达到最大值16618.5万元。 项目2007年7月（第21个月）达到静态盈亏平衡,此时项目销售率为96.5%,销售总收入为28942.4万,出租率为80%,出租总收益为876.5万元。 项目总投资为28223.9万元，除自有资金10000万，租售收入再投入12930.9万外,还需贷款5293.0万元. 12930.9 租售收入再投入 5293.0 贷款 10000.0 自有资金 28223.9 项目总投资 金额(万元) 名称 资金筹措表 借款5293.0万元,发生的时间为2006.2—2006.5 还本付息5412.1万元，发生的时间为2006.6—2006.10 918.2 2089.4 801.5 801.5 801.5 5412.1 本月还本付息 -1.9 -9.9 -17.2 -21.2 -25.2 -21.9 -14.7 -6.5 -0.4 -119.1 本月贷款利息 -2029.0 -775.5 -2409.2 -79.2 -5293.0 本月 贷款 -916.2