湖南怀化飞达新世纪广场发展策划报告中.ppt

PART8 案例研究与借鉴 案例选取 选取武汉及广州各选取一个案例，从不同侧重点给予本项目借鉴 广州中华广场 规模：占地3.5万㎡，总建筑面积17万 地下四层，地上8层 主力店：吉之岛，中华百货 经营状况：出租率100% 日均人流量20万，高峰期40万 商品档次中等 顾客为广州本地人 商场人流极旺 中华广场业态及分布 中华广场带动商圈崛起的演进过程 发展特点：位于东山区和越秀区两传统商圈之间，经多年经营发展成为引领性消费核心点，带动周边形成商圈 商圈商业演进分三阶段： 1997年以前，缓慢发展阶段。 以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专业店为主，缺乏影响力。 1998－2001年，购物中心替代阶段。 中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模现代业态、便捷交通、流行荟萃、广场文化等特点，迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。 2002年至今，零售功能优化整合阶段. 中华广场、电讯时尚街、流行前线、地王广场等相互融合，错位经营，不仅跃升为东山区第一大商圈，而且辐射全市及周边城市 中华广场体验点 全国最长的户外观光电梯直达各楼层 广州最豪华的电影院中华电影城 伶子鬼屋 射击场 凤凰文化城 数码工作坊 项目环境空间处理建议——中庭 项目环境空间处理建议——标识系统 项目环境空间处理建议——主入口的处理 附件——天河城广场 借鉴点： 公共卫生间分布于商场四角，方便顾客寻找和使用； 公卫及辅助用房安排在商业价值不高的位置; 典型案例经验借鉴——天河城广场 典型案例经验借鉴——正佳广场 入口处理不当： 主入口的设置没有考虑到人气聚集的主方向 各入口的扶梯位置处理不当，造成视线遮挡、空间阻碍 25米宽的扁长型前广场，对人流吸聚的效果不大 造成顾客方位辨别困难: 主入口与中庭之间视线不通畅 进深过大，内部交通组织太复杂 内部中庭设置太复杂（二层有11个中庭） 对商业氛围的破坏： 过多的设置中庭，导致连续的商业氛围难以形成 交通组织出现的问题 此入口人气旺，空间小 主入口人气淡，空间大 200m 典型商业案例交通组织分析——天河城 VS 正佳广场 天河城广场 宏城广场 正佳广场 中山大道 停车场 体 育 东 路 3000方前广场 体 育 西 路 天河南一路 前广场 好（亚洲体验之都 主入口与人流主要来向出现偏差， 水平、竖向交通组织都比较混乱 约200×200 尺度过大 正佳广场 较好 主入口与前广场的关系良好，入口与地铁等人流主要来向关系清晰 水平、竖向交通组织都清晰明了 约120×120 尺度适宜 天河城 概念包装 外部交通组织 内部交通组织 商场尺度 怀化第一MALL，体验自由的时代精神 购物 娱乐 休闲 美食 我们升级了怀化的消费时代 我们一同体验时代精神 我们定义了属于城市的时尚 我们找回选择的自由 中庭 中庭是商场内部的焦点空间，要满足以下作用： 内部交通枢纽：平面交通流线与竖向交通流线的汇集中心 促销、展示：适合商家举办各种表演、促销活动；是形象和主题的展示场所 休息：提供顾客休闲停留的场所，顾客在这里可浏览周围环境，是最容易接 受广告信息的场所之一； 视线引导：这里空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境，选择目标店铺 增加采光：通过中空设计，减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感。 怀化第一MALL——购物，升级的体验 怀化第一MALL——购物，升级的体验 通过设置标志性的现代雕塑小品树立购物中心的独特个性，体现现代化综合性商业体的魅力。 怀化第一MALL——购物，升级的体验 * 怀化第一MALL--飞达新世纪广场，体验自由的时代精神 如何实现? 第一步：确定可辐射的商圈范围 商圈范围及商圈内消费能力决定项目的规模，经营成败等 第二步：确定核心主力店 核心主力店对MALL的成败起着决定性的作用，它决定了MALL的品牌形象、主力客户群、人流量等（这在MALL的招商理论中也称之为“大象理论”） 第三步：确定功能业态及组合方式 确定主力店后，再合理设置整个商业体的功能业态和组合方式，在此基础上深入商业规划、人流动线组织等 第四步：确定经营者、投资者定位 项目 次级商圈 占30—40%客流量 边际商圈 占10-20%左右客流量 约5公里以外 约3-5公里范围 约2公里以内范围 回顾与判断： 1、怀化具备MALL消费时代的来临基础：从人口、市区对下辖县市的辐射力，辐射范围内的消费能力来说，十分充足。 2、怀化现有市级商圈不具备MALL的竞争力：人民路市级商圈后续开发力度低，规模小，无法与本项目产生有效竞争。 3、商圈的辐射力度将超越怀化现有水平：中高端精品消费现象明显，对下辖县市辐射力度不足。 核心商圈