湖南怀化飞达新世纪广场发展策划报告3.ppt

步步百货是怀化影响最大的中高端商场之一 经营特点 怀化档次较高，具差异化竞争优势 购物环境较舒适 商品质量保证 物业管理水平不高 经营方法 是怀化产权式销售的百货店，不便于业态控制 “保底+扣点”，扣点一般为20%—30% 经营效果 2009年营业额3.16亿元，税前利润2633万元营业额稳步增长，盈利能力强，仍有发展空间 人流量较大，消费者认同度较高 “一站式”体验是步步高扩建发展的方向 针对步步高：本项目的竞争对策 市场竞争态势预测 市级商圈多个商业项目推出市场，增强商圈的市场关注度和影响力 丰富业态、营造良好购物环境是商业调整升级、新建物业开发的必然方向 市级商圈内几个项目的竞争要素雷同，商圈内部竞争加剧；本项目走差异化竞争，购物中心、国际品牌卖场等竞争要素将创造一定市场机会 项目区域商业的评价：迎丰路沿线商业物业发展水平多数尚在初级阶段，租金水平不高，总体水平不高 小结：项目市场机会挖掘 空缺 市级商圈调整升级后商圈竞争力增强，但国际级卖场空缺 市级商圈商用物业后续供应量大，但真正意义购物中心等仍然空缺 市级商圈缺乏对休闲体验资源的有机整合，新型消费模式空缺 突破 寻找市级商圈存在问题的突破口 差异化 商圈后续竞争性物业的竞争要素较单一，本项目的差异化资源有市场机会 怀化商业功能业态概况 功能业态选择需要一套系统、科学的筛选标准 项目功能业态选择的分析标准 通过以下条件对一些功能业态进行过滤，选出适合本项目发展的类别 主力店：购物中心一般以超市和百货店为主力店 国内大型超市签约进驻，能聚客并带动其他业态发展 超市能吸引各个年龄层的消费者 消费者调查显示，超市是人们最常去的业态类型，占36％ 21-30岁，喜欢逛超市的占27％ 31-40岁，喜欢逛超市的占38％ 41-50岁，喜欢逛超市的占48％ 51-60岁，喜欢逛超市的占44％ 人 口 流 量 调 查 表 怀化高档百货店有市场空间 高档百货店少、竞争较小 步步高是唯一一家高档购物中心 盈利能力相对较强、增长快 步步高2009年营业额3.16亿元，增长30%以上 “步步高逐渐把一些去长沙消费的人截流了。 服饰专卖店发展潜力较大 差异化塑造市场竞争力 盈利能力高 租金承受力较强 租金承受力150－250元/月m2 服饰需求保持较大比重 据消费者调查显示，服装在消费构成中占比最大，品牌化产品受欢迎 中高档家具专业店有发展空间 怀化缺乏环境好的经营场地，中高档品牌希望和同档次产品同场经营 本项目建家居专业店被家具经营者看好 租金承受能力不高，但对经营楼层不敏感 图书音像专业店可与教育、幼儿主题整合经营 需求特点 消费者对图书城的需求较大 人民路有一1000m2新华书店，人流量较大，尤其寒暑价学生更多，但不少是阅览为主 经营特点 盈利、承租能力一般 人气聚集能力一般，但和教育、幼儿主题整合，拓展经营模式，可提升人气及影响力 业态筛选——电玩城、电影厅 电玩城 吸引18-25岁青少年，能带动周边餐饮，可和美食广场结合 经营状况较好 电影院 数量少 新片放映时间跟不上 新型的电影厅出现市场空缺，有一定市场需求 KTV/迪士高 怀化的KTV是最主要的娱乐业种 一般晚上九点半后才进入消费高潮 主要是20-30岁青年人减压、聚会 迎丰中路及人民路附近聚集多家KTV，竞争较激烈 折旧后消费者容易流失 电玩城、电影厅都是适宜引入的娱乐功能 怀化康体设施发展现状 康体设施比较缺乏，公共体育设施主要就是阿拉丁广场及球馆 市场有一定需求 项目可选业态分析 项目发展定位 阿拉丁健身馆 开业时间：2009年 建筑面积：约3000平方米 羽毛球场：8个，橡胶地板，布置松稀 使用状况：节假日和晚上(22:00结束)使用率一般，买卡人数较多 收费：2000元/年/人 业态筛选——康体健身 － 经营获利能力强 － 带动其他业态作用明显 目的明确的消费 人流聚集能力强 市内康体类经营总体规模不大 √ 市场竞争不激烈 健康生活在未来将成为关注焦点 √ 业态前景好 “一站式”、丰富功能 √ 符合项目发展战略 诸葛亮广场体育设施有一定影响力，将带动区域内康体类经营发展 √ 符合区域发展战略 注释 是否符合 筛选条件 符合 便利 交通 未来周边建成怀化中高档居住社区 有年轻、有消费力的群体支撑 消费者 规划设计考虑 不同项目的设计标准不一，对经营楼层不敏感 规划设计 符合 居住、商务较密集区域 区域 本项目 康体健身一般需求 √适宜引入项目 √项目满足康体类功能需求 业态筛选——康体健身可选，填补市场空白 首三层 是 √ √ √ √ √ √ 百货店 是 是 是 否 预留弹性 控制规模 是 是 是 是否选择 中高 楼层 √ √ √