百望家苑项目价格定位及策略.docVIP

百望家苑项目价格定位及策略 一、价格定位的依据 1、项目的产品形式（规划方案） 2、该区域市场目前需求分析及未来3-5年的需求预测 3、该区域市场当前供给分析及未来3-5年的供给预测 4、项目的规模、开发周期 5、项目的开发成本、现金流及效益要求 6、宏观经济政策的变化 二、项目投资成本分析 (一) 直接费用 1、前期费用（含勘探、规划、监理、招投标等）：1000万元。 2、征地：征地总面积为29.13公顷(含代征绿地及道路)。根据中关村、上地及马连洼地区周围征地费用的参考数据约30万元/亩。30万元/亩×29.13公顷×15亩/公顷=13108.5万元。其中含：转入费、劳动力安置费、集体财产补偿费、耕地占用费、防洪费、青苗补偿费、复垦费、新耕地使用费等总和。 3、拆迁：规划用地范围内除东区有简易菜棚和塑料大棚外，几乎无住户。全部拆迁量按20户（含酱菜厂）计算，根据经验数据估计，居民拆迁约25万元/户，20户×25万=500万元。 4、市政基础建设费：不含区内小市政，经相关专家咨询，在市政详细状况不明了的情况下，根据市政工程多年的经验估算：单位费用约为350元/平方米。350元×16.5万平方米=5775万元。 5、公建配套设施建设费：规划设计说明中，公建面积为1.3万平方米，以2200元/平方米建安费计，总投资为1.3×2200=2860万元。 6、绿化：绿地率40%，单位绿化成本设定为150元/平方米。 150×0.4×（17.98+4.84）=1369.2万元。 7、建安费（含土建、设备、安装、精装修等）：根据规划设计方案，多层和小高层约占小区总面积的55%，TownHouse部分约占45%，按建安综合造价2200元/平方米计算，则总投资额为：2200×16.5万=36300万元， 8、土地出让金：估算每平方米出让金为300元/平方米。300×16.5万=4950万元（按可销售居住面积计算）。 9、车位投资：西区原则上不做地下车位，东区按每个车位平均占地面积35平方米，车位建安投资约为1500元/平方米。停车设备费用约为3万元/辆×784辆=2352万元。建安造价为1500×35×784=4116万元。车位总投入成本=2352+4116=6468万元。 10、小市政：为小区红线内市政，经验估计为100元/平方米，则成本为100元/平方米×17.8万平方米=1780万元。 11、智能化：成本估算：50元/平方米×17.8万平方米=890万元。 12、直接费用总和：75000.7万元。 (二) 间接费用 1、管理费=直接费×2%=75000.7×2%=1500万元。 2、销售费用：按总销售额的4%计算，4%×7800元/平方米×16.5=5148万元。 3、财务费用：计划开发周期2.年，每年贷款1.5亿元，贷款利率为6%，15000×2×6%=1800万元。 4、税费： （1）营业税及教育附加费等约5.5%，7800元/平方米×16.5万平方米×5.5%=7078.5万元。 （2）过户、交易税： 7800元/平方米×16.5万平方米×（0.5‰印花税+ 5‰过户交易费）=707.85万元。 税费总和：7786.35万元 5、不可预测费（按土地费、前期费、建安费的3%计提）：2250万元 间接费总和：18484.35万元 投资总额=直接费+间接费=93485万元。 其汇总表如下页： 百望家苑项目投资成本估测表 单位：万元 直接费 1）前期（勘探、规划、设计等） 1000 2）征地 13108.5 3）拆迁 500 4）市政 5775 5）公建 2860 6）绿化 1369.2 7）建安费 36300 8）土地出让金 4950 9）车位投资 6468 10）小市政 1780 11) 智能化 890 总 计 75000.7 间接费 1）管理费 1500 2）销售费用 5148 3）财务费用 1800 4）税费 7786.35 5）不可预测费 2250 间接费总和 18484.35 总投资成本 93485 （三）单位可销售面积成本测算 1、可销面积总成本=总投资成本—不应计入房屋成本收益 =总投资成本—车位销售收入—公建收益 2、地下车位共计784车辆，以6万元/辆销售计： 收入=6×784=4