房地产企业土地使用税存在的问题及建议.doc

房地产企业土地使用税存在的问题及建议 随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房地产税收的问题日益增多，城镇土地使用税就是其中之一： 一、土地使用税存在问题： 商品房在未售出前不缴纳土地税。 房地产企业一般经历前期准备、建筑施工和销售房产三个阶段，一些房地产开发企业认为商品房在未建造未售出前无需缴纳城镇土地使用税。 （二）从什么时间确定缴纳土地税 房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定缴纳城镇土地使用税是纳税人和税务机关判定的焦点。纳税人往往延迟缴纳土地税。 （三）现行房地产企业土地使用税纳税义务截止时间可操作性差 （四）计税面积难以把握。 河北省现行土地使用税政策规定以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。又根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]015号）第六条：“纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。” 这里“尚未核发土地使用证书的”土地面积难以确定，往往造成少交土地税。 二、房地产企业土地使用税纳税义务时间规定： 根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。 根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。 根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函[2007]596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税无过渡期优惠。 而根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务。如果从合同约定的交房时间判定，当开发商未能履约时，则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了，而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。而该项规定并没解释什么是实物或权利、状态发生变化。 三、房地产企业征缴土地使用税建议： （一）加强税法宣传和日常管理 （二）加大稽查力度 （三）出台相关政策明确土地税终止缴纳时间和未取得土地证书的土地面积，以堵住税收漏洞。