浅析大陆外资企业拆迁补偿.docx

浅析大陆外资企业拆迁补偿?致远企业管理顾问(昆山)有限公司钱盛华?中国许多城市因旧城改造、城市重新规划和房地产开发的需要，早期投资的外资企业纷纷面临拆迁、补偿等一系列问题，由于拆迁、补偿涉及各方利益，部分地区因当事人未能达成协议甚至出现拆迁纠纷。许多外资企业管理者，不懂得拆迁法规，拆迁人补偿多少，就被动地接受多少，拆迁人提供什么样的安置条件，就被动地接受这些安置条件，致使自身利益受到侵害，还蒙在鼓里，更谈不上如何保护自身权益了。笔者认为，作为被拆迁人的外资企业，其管理者应当充分了解拆迁相关的法律法规，认真做好事前规划和安排方案，只有这样才能运筹帷幄，维护自身合法权益。本文拟以外资比较集中的江苏省昆山市为例，以被拆迁人角度浅析拆迁涉及相关法规、税务的相关规定，旨在让外资企业管理者了解更多的拆迁补偿法规、实务。一、拆迁补偿的基本流程1．? 拆迁人（或建设单位）向建设管理部门、国土管理部门、规划管理部门办理建设项目审批、建设用地审批和建设规划许可手续；2．? 拆迁人向拆迁管理部门提出申请，办理拆迁许可证；3．? 拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当书面通知工商、规划、房管、国土等有关部门暂停办理拆迁范围内的营业执照，新建、扩建、改建房屋，转让、租赁、抵押房屋和房屋析产，改变房屋和土地用途等相关手续；4．? 房屋拆迁管理部门将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等有关事项予以登报公告；5．? 拆迁人需要委托他人拆迁的，可以签订委托拆迁协议，由受托拆迁人办理拆迁；6．? 拆迁人委托资产评估公司对被拆迁人拆迁范围的资产进行评估；7．? 拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，当事人可以向批准拆迁的房屋拆迁管理部门申请裁决。当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院起诉；8．? 拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋、其它资产进行评估；9．? 拆迁人、被拆迁人办理拆迁、安置、补偿手续。需要提醒注意的是，◆???? 在房屋拆迁搬迁期限内，被拆迁人或者房屋承租人未完成搬迁的，由市、县级市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁；◆???? 根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，而应当向批准拆迁的房屋拆迁管理部门申请裁决。二、特别关注事项1．? 拆迁补偿1）? 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，由被拆迁人选择。2）? 被拆迁资产的分类被拆迁资产一般分为：◆???? 房屋建筑物、构筑物◆???? 不可搬迁的设施及设备◆???? 需拆除安装设备◆???? 不需拆除安装设备3）? 被拆迁资产的评估（1）房屋建筑物、构筑物的评估房屋建筑物、构筑物的评估评估价值＝［基本重置单价×（１＋层高增减率）＋房屋勘察设计费单价＋附属公共配套设施费单价＋公共基础设施费单价＋管理费用单价］×成新率×建筑面积房屋建筑物、构筑物的重置价值指在现时条件下，于评估基准日购买或取得与所评房产功能相同或相似的全新资产，并使其出于全新状态所需的社会一般公平耗费，一般由: 房屋勘察设计费单价、质监费、场地三通一平费等前期费用，定额直接费、人工费、机械费、材料费等土建费用，水电附属设施费用，建设单位在建造时发生的工程项目管理费用，基建资金投入建设期利息成本等构成。（2）不可搬迁设施及设备的评估不可搬迁设施及设备的补偿是以重置价值为基础，考虑成新度的影响确定，不可搬迁设施及设备重置价值为现行购置价值、从属费用之和。A 现行购置价值◆???? 国产设备通过向生产厂家、产品经销商咨询或参照同类型下产品取得；◆???? 进口设备根据其最新询价、近期合同价确定CIF价，具体计算公式为：现行购置价值＝CIF价×基准日汇率×【（1＋关税）*1.17＋银行手续费率＋外贸搜许费率＋商检费率】若合同价为FOB价格，则CIF价＝FOB价＋国外活动费＋海运保险费B 从属费用系指使不可搬迁设施及设备处于全新可使用状态所需的运杂费、安装调试费等。◆???? 运杂费是指从购买地运送至使用地所发生的费用，根据经验资料确定。◆????? 安装调试费，一般根据安装调试复杂程度，按照惯例确认。C 成新率根据资产类新、用途、实际使用时间、自然环境特条件、维修保养情况、现行使用效果等加以综合量化确定。（1）需拆除安装设备拆除、搬运、安装等费用的评估需拆除安装设备费用含：拆除费用、搬运费用、安装费用、设备基础费用等。A 拆除费用指可搬迁设备在拆除前安好程度测试、登记，设备底座铲除，部件、附件及地脚螺母拆除，起重机具搭拆、起吊、上排、近距离移位，图有保护等费用。B 搬运费用指对已拆除设备进行运输