2008年全球及中国宏观经济研究暨北京中心城市场研究策略研究报告下.pptVIP

【商品住宅签约量进一步萎缩】 2008年10.13-19日北京住宅签约2098套，其中包含经济适用房以及限价房共计1112套（经适房605套，限价房507套），所占签约比重为53%。较前两个统计周期的73.3%、61.6%有明显下降。纯商品住宅签约比重在慢慢增大。上周纯商品住宅的签约量为986套，环比上一统计周期减少1.3%。平均日签约140.9套。 【价格策略效果大打折扣甚至不再行之有效】 均价下调2700元/平回落至一年前水平 7300 金地格林小镇6 比前期最高点下降1800元/平 8200 新通国际花园 目前登记总房款每天减200元 8500 阿尔法社区 全款9折，无理由退房保障最低总价34万 10800 东亚三环中心 B区均价降2000/㎡ 14000 万科中粮紫苑 89平米二居户型赠送20平米面积 6700 顺鑫花语 老业主带新客户购房9折起 7900 金汉绿港 10月中旬开盘,办优惠卡开盘可省6万 25000 万科公园五号 送高尔夫终身会籍卡最高价值48万 17500 帝景博悦 促销方式 均价(元/平) 项目名称 报价22000元/㎡。现直降4000元/㎡，相当于打8.2折。 朝阳区东直门外新东路/二至三环 33万㎡ 首开幸福广场 报价11800元/㎡。现直降5000元/㎡，相当于打5.7折。精装公寓9800元/㎡。 朝阳区北苑路18号/北五环至六环 15万㎡ 华发颐园 报价22000元/㎡。现直降7000元/㎡，相当于打6.8折。 朝阳区朝阳路小庄6号/三至四环 26.3万㎡ 中国第一商城 报价18000元/㎡。现9.2折。 朝阳区石佛营/四、五环之间 一期5.5万㎡ 华业玫瑰郡 报价10800元/㎡。现9折。 丰台区南三环公益西桥北/三、四环之间 约12.3万㎡ 东亚三环中心 报价18500元/㎡。现9.4折。 朝阳区平房乡青年路西里5号院/四、五环之间 8.93万㎡ 珺峰 报价及优惠 区属位置 总建面积 楼盘名称 从九月份之前的遮遮掩掩降价，部分楼盘降价，到目前的直接降价，大规模楼盘降价，而且折扣更低，直接说明了价格策略的效果已经降低，不得已采取更低的价格优惠措施。 【价格策略效果大打折扣甚至不再行之有效】 市场大比例楼盘均采取的降价策略，降幅达到10-15%，进一步预示了市场冰封期的到来。 =〉优惠措施 1、预定时交5万定金抵8万房款； 2、10月19日前订房，总房款再减3万元； 3、购房客户参加抽奖，20%的中奖机会（实际均有中奖），中奖者总房款再减1万元； 4、万科老客户可获总房款1%的折扣优惠； 5、全款9.7折。 注：优惠可兼得，按85㎡，单价25000元/㎡计，房价最多可优惠15.5万元，相当于打9.27折。 【价格策略效果大打折扣甚至不再行之有效】 从代表性个案看：北京朝阳公园万科公园5号 【长时间蓄水量很少】 万科公园五号10.18号开盘，前期蓄水至少三个月，卖卡只有90组。 【大幅优惠难以吸引成交】 开盘当日最高优惠高达15.5万元，推出80多套90平米左右房源，当天实际成交约27套，第二天成交约8套，总计35套。第二天来人量已经很少。 【继续调低后续价格预期】 11-12月份拟推50平米左右的东西向小户型，从开盘当日的报价25000元/平米，到第二天报价调低到21000元，直接反映了对开盘价格优惠策略的失败。 【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】 【从万科公园五号本次推案可以看出】 =》主抓刚性需求，看空投资性需求 推90平米左右满足居住功能的两房户型，而不推定价可以更低的50平米户型，说明其对投资性需求的不看好，而希望在目前市场下主力争取刚性需求客户。 =》刚性需求购买欲望不足，观望严重 但从开盘前的蓄水量和开盘的成交来看，客户观望氛围浓厚，成交下定者比例很少。即使达到15.5万的优惠措施也难以实现大量成交。 【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】 边套：一室一厅一卫：86㎡ 中间户室：一室一厅两卫：91㎡ 万科公园五号三期由8栋高层板楼组成，户型为零居，一居86－91平方米 6#楼平层单元布局图 2梯3户▼ 【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】 万科公园五号7#楼户型图 一室一厅 约50㎡ ▼ 万科公园五号7#楼平层图 3梯13户 项目面 重点房企公司北京项目近期销售分析 重点房企公司北京项目近期销售分析 重点房企公司北京项目近期销售分析 项目面 近期开盘典型项目销售分析 21556 22000 95-100 13262.37 139 25975.06 4号楼272 2008-9-20 2008-9-19 宣武区菜市口 中信城 17567 18595 60-100 42580.