2010年03月太原佳宇别墅项目定位建议上.pptVIP

* 定位建议 世界上有两种智慧 一种是将简单的事情复杂化；一种将复杂的事情简单化 定位建议 我们拒绝花拳绣腿 以最真诚的姿态服务于开发商 定位建议 我们拒绝数据堆砌 没有逻辑的数据只会让人迷惑 定位建议 定位建议 而这不仅仅 是一场视觉的盛宴 更是一场理性的激荡 报告结构 价值挖掘 1项目价值挖掘 价值挖掘 太原和榆次的“同城化”将作为太原经济圈发展的龙头和推动器。 随着太原、榆次城区的进一步发展扩大，东山过境高速路对两城区的分隔逐步减弱，太原与榆次的城区发展已经呈现融合迹象。 根据太原综合交通规划的内容，在太原、榆次两城区之间也将形成连接的轨道交通。 太原城区 榆次城区 东山过境高速路 同城化背景： 政府重视：不仅得到省政府的高度重视，太原市和榆次市也达成共识。 规划关注：太原和晋中两个城市的规划都已显露太榆同城化的理念，并在规划中受关注。 民心所向：历史渊源深厚，目前两地的人流、物流、资金流等联系密切。 01太榆同城化发展趋势促使项目成为城市融合的前沿 价值挖掘 02城市产业重心南移 63工程 六大区域产业特色 太原“十一五”规划提出：小店区要实现一个目标、全面完成“63”工程建设、建立“二核五组团”的发展格局、“形成六大区域产业特色”的未来发展规划。 外部交通体系发达：位于太榆同城一体化地带 内部交通体系发达：南客运站+飞机场+道路交通 太原机场 太原 火车站 大同 石家庄 环城高速 西北环城高速 大运高速 青银线 石太客运专线 西安 运城 价值挖掘 03无与伦比的立体化交通体系 轨道交通1号线 轨道交通2号线 太原机场 价值挖掘 04南移西进扩容提质 太原飞机场新航站楼 客运南站 山西大医院 做为太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域 小店区是太原市城市建设的主战场，太原市确定的“十大工程”中有多项位于小店区 价值挖掘 05项目周边规划建设省内唯一18洞高尔夫球场 高尔夫球场做将最大化提升区域价值，引领高端客户在此惺惺相惜 公建区域 高尔夫球场 南中环 中心街 龙城街 太榆路 东山过境 价值挖掘 主要教育资源：智力密集优势明显 产业园区：地块所属区域为省市级科工贸发展基地 山西大学 山西财经大学 财税专科学校 建筑职业学院 汾东教育园区 省委党校 项目 本案 太原高新技术开发区 太原经济技术开发区 刘家堡高效农业技术开发区 中国电子科技三十三所 中国辐射防护研究院 北方自动控制研究所 项目 本案 06教育园区+产业园区 价值挖掘 规划很丰满，现实很骨干 价值挖掘 宏观趋势 2宏观趋势利用 宏观趋势 政府控制房价 房价绑架政府 政府抑制房价 政府控制房价 房价“四段论”之生死轮回 地方财政与中央博弈 两会贯彻力度将成为转折点 两会决定了地方政府打击房价的力度 宏观趋势 宏观趋势 房价增长有限 打击囤积房源 土地放量增长 居民房贷收紧 2010年地产大鳄强势进驻，高端竞争激烈，客户分流严重 企业 时间 区域 占地面积(㎡) 土地总价(万) 土地单价(万/亩) 总建筑面积 原土地属性 绿地 2006 迎泽区 310477 18087 40 200000 农村集体 绿地 2006 晋源区 514988 115873 150 1647962 农村集体 绿地 2009 迎泽区 607721.8 54581 59.91 810000 农村集体 富力 2007 杏花岭 1056200 68000 42.92 2112400 厂区用地 万达 2007 杏花岭 335496.9 150000 298 1248048 旧城改造 富力 2007 万柏林 87022 25050 191 304577 厂区用地 当代 2007 万柏林 124495 48600 260.25 373486 政府土地 海尔 2008 万柏林 338000 60809 120 830000 厂区用地 恒大 2007 小店区 699277 123300 117 2000000 农村集体 茂业 2008 小店区 92792 78000 560 451567 旧城改造 昌盛 2008 小店区 106667 / / 454600 厂区用地 星河湾 2009 小店区 679893 132600 130 679893 农村集体 盛高 2009 小店区 429446.6 27470 42.64 513513.7 农村集体 宏观趋势 区域竞争惨烈 宏观趋势 市场力量推动城市向东，项目将成为东部区域的中心 三足鼎立，煮酒论英雄 宏观趋势 高端客户扎堆效应明显 竞争关系最终将演变为东西对决 联合对手，炒热区域 宏观趋势 宏观趋势 竞争加剧，