盛南新都商业定位【上】2.ppt

根据禅城商业发展规划，2013年全区人均零售网点营业面积达到1.2㎡，2020年进一步提升至1.6㎡，达到一线城市水平，但与发达一线城市对比仍有很大的增长空间（2008年上海人均零售商业面积已达2.3平方米 ）。 人均零售网点营业面积的提高，意味着禅城商业将进一步做大，市场空间更为广阔，目前多个大型项目的动工建设，掀开了禅城商业发展的新阶段。 摘自《禅城商业网点规划2009》 发展趋势 禅城商业将向一线城市看齐，发展空间广阔 祖庙商圈未来将在岭南天地和佛山古镇的促进下与旧城商圈融为一体，将以“特色行业街区+文化旅游+休闲娱乐特色网点”为定位，通过旧城改造的发展模式，进行提升，成为佛山城市中心和标志式的商业中心。 季华路商圈在“总部第一街”的规划带动下，将以“商务中心+商业街+创意产业园”为发展模式，引导商业在不同功能段集聚发展，建设成为具有较大影响力的现代化中央商务区，是禅城商业副中心。 城南商圈依托广佛地铁魁奇总站的轨道交通优势，发展交通型枢纽商业，将以“综合性商业中心+特色街区+休闲网点”为发展模式，建设成为禅城南部新兴的特色商业区，是禅城商业副中心。 各商圈发展定位明确，禅城商业前景看好 《佛山市禅城区商业网点规划》指出，佛山将建设以“一主四副”为主体的城市商业中心体系。 岭南天地商圈 季华-岭南大道商业带 中心组团商务区 发展趋势 佛山大道 怡翠世嘉mall 鸿业城市花园商业 恒福国际商业中心 九鼎国际城裙楼 王府井项目 山湖电器地块 星星华园国际二期 周记地块 万科广场 铂顿商业中心 普君新城 广州友谊商店 岭南新天地 季华路商圈:62万㎡ 祖庙商圈43万㎡ 世博家园mall 魁奇总站综合改造项目 城市花园商业 保利东湾 东平广场 东平新城:25万㎡ 城南:20万㎡ 张槎:20万㎡ 南庄:16万㎡ 合计：186万㎡ 发展趋势 供应剧增，竞争激烈，但佛山大道以西面临空白 2015年 中高 10万 东平广场 2016年 高 8万 保利东湾 2014年 中高 约4万㎡ 魁奇总站商业项目 城南 2013年 中高 16万 世博家园 2013年 高 7万 碧桂园城市花园商业 东平新城 2014年 中高 3万 鸿业城市花园商业 2014年 中高 3万 恒福国际商业中心 2015年 高 8-10万 周记地块项目 2014年 中高 6万 怡翠世嘉商业 2012年 中高 4万 九鼎国际城 约150万㎡ 合计 2015年 高 8-10万 万科广场 2017年 高 10万 山湖电器项目 2015年 中高 3万 星星华园国际二期 2015年 高 占地170亩 王府井项目 季华路 2012年 高 4万 广州友谊商店 2014年 高 4万 铂顿商业中心 2014年 高 15万 普君新城 一期预计2011年底 高 20万，一期约2万 岭南新天地 祖庙 预计开业时间 档次 规模（㎡） 项目 商圈 中心区中高档的综合体商业将成主流，特色主题商业缺乏 发展趋势 佛山大道 本项购物中心面临约41万㎡的直接竞争，竞争态势较为严峻 怡翠世嘉mall 6万㎡ 鸿业城市花园商业 3万㎡ 恒福国际商业中心 3万㎡ 九鼎国际城裙楼 4万㎡ 星星华园国际二期 3万㎡ 铂顿商业中心 4万㎡ 广州友谊商店 4万㎡ 世博家园mall 16万㎡ 魁奇总站综合改造项目 4万㎡ 核心竞争 规模相当 5公里辐射范围 1公里范围 2013年预期禅城区常住人口为130万，规划人均零售网点营业面积为1.2平方米； 2020年预期禅城区常住人口为155万，规划人均零售网点营业面积为1.6平方米； 禅城区目前商业面积约为52万平方米，整体出租率接近8成； 至2013年可预见新增商业面积52万平方米； 至2020年可预见新增商业面积186万平方米。 未来发展有效空间=潜在需求－潜在供应－现有存量 2013年：130万×1.2-52万-52万=52万 2020年：155万×1.6-186万-52万=10万 中短期市场发展空间较大 中长期逐渐实现供求平衡 项目周边常住人口30万，2013年规划人均商业面积1.2平方米 城南中短期新增商业面积16万平方米，则： 项目周边中短期拥有 20万平方米的零售市场空白 禅城区： 项目周边： 市场空间 分析 中短期零售商业市场发展空间较大，项目周边亦存市场空白 30万×1.2-16万=20万 项目商业MALL可行性分析 市场空白：虽然未来供应剧增，但主要集中于季华路，项目所处片区仍属市场空白点，同时项目周边商业零售市场亦存在20万㎡的发展空间。 庞大客户群：绿景路贯通后，将引导城南及亚艺湖高密度住宅的消费力流入，同时家居博览城内亦存在大量的潜在消费者，周边消费需求足以支撑项目发展。 区域商业价值凸显：尽管遭遇巨头王府井，但可利用其影响力炒热整