朝阳山庄项目投资研究报告-1.docVIP

湖南省永州市零陵区 朝阳山庄项目投资分析报告 提 要 第一部分 市场环境分析--永州简介 第二部分 周边市场分析--永州主要房地产简介 第三部分 项目分析 第四部分 投资估算与财务效益分析 一、投资估算 （一）测算依据 （二）投资估算 二、财务效益评价 （一）收益测算 （二）营销成本分析 （三）损益分析 （四）财务现金流量分析 第四部分 可行性评价结论 第一部分 市场环境分析 永州简介 永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，东连郴州、衡阳，南连广东清远，西邻广西贺州、桂林，北界邵阳、祁东，地处北纬24023～26050，东经110006～112021之间，南北相距245公里，东西相间144公里，是湘、粤、桂三省区交界之地，土地总面积2．24万平方公里，?占全省总面积的10．59％，居全省第2位。永州历史悠久。永州又名零陵，零陵得名于舜葬九嶷山，零陵是我国夏代以前出现的34处重要古地名之一。秦代开始置县，汉武帝元鼎六年(公元前111年)始置零陵郡，为湖南四大古郡之一。隋文帝开皇九年(公元589年)废零陵郡，置永州总管府，永州之名，始见于世。从此，永州、零陵一地二名。又因潇水与湘江在永州交汇，故永州又雅称“潇湘”。1949年10月，永州地区解放，12月建立永州专区，1950年5月改称零陵专区。1952年并入湘南行政区(辖现在的永州、衡阳、郴州三市)。1954年撤销湘南行政区，零陵所辖各县归入衡阳专区管辖。1962年12月恢复零陵专区。1995年11月改零陵地区为永州市，现辖冷水滩、芝山两区和祁阳、东安、双牌、道县、江华、江永、宁远、新田、蓝山九县，共188个乡镇，其中江华为瑶族自治县。境内有汉、瑶、壮等35个民族，总人口570万。永州基本市情主要有四个特点，简单地讲就是“三个基地一个花园”，即泛珠三角产业转移的承接基地、优质农副产品的供应基地、高素质劳动力的输出基地，泛珠三角的“后花园”： 一、永州是泛珠三角产业转移的承接基地。  永州紧邻广东、广西，被称为“沿海的内地，内地的前沿”。永州又是连接云、贵、川、渝四省市的重要通道，是华南、华中两大经济区域的结合部，自古就有“湘南门户”、“湖广通衢”之称。近几年来，随着一大批重大交通建设项目的相继实施，永州独有的区位优势已经显现，通过衡(阳)昆(明)高速公路、太(原)澳(门)高速公路，湘桂、洛(阳)?湛(江)两条铁路，322、207两条国道和永连公路、三南公路、湘江航道，永州市北可上洛阳，南可下广东、港澳，西可出广西、云南、贵州、重庆。永州机场通过长沙可以通达全国各地。永州1作为东、中、西三大经济梯度承接地带，正成为广东等沿海地区产业转移的承接基地。目前，永州市已与广东、浙江、上海、港澳台等省市和地区建立了紧密的经贸合作关系，凤凰园经济开发区、永州长丰汽车配套工业园、芝山萍洲高科技工业园、祁阳白水工业园、道县工业国、宁远十里铺工业园已成为全市对外开放的重要窗口和承接泛珠产业转移的主要基地。永州市仅在2004年的“厦交会”、“湘洽会”上就签约461个，其中外资项目145个，利用外资9．8亿美元；内资项目316个，利用内资238．6亿元。2004年，全市新批外商投资企业82家，实际利用外资1亿美元，比上年增长50％，较2000年增长2．2倍；全市实际到位市外内资31，5亿元；有5个县区实际利用外资超过1000万美元。长丰工业园新落户台商企业4家，总投资5亿元；凤凰园工业园新落户企业14家，总投资3，6亿元；萍洲工业园新落户企业8家，总投资4亿元；特别是永连公路沿线各县区积极承接?沿海发达地区劳动密集型产业的梯度转移，大力发展以毛纺、皮鞋、电子元件等产业为重点的对外加工贸易型项目，南六县(蓝山、新田、宁远、道县、江华、江永)的“对外加工贸易经济走廊”初具规模，尤其是蓝山县毛纺加工企业已达430多家，从业人员10万人。 二、永州是泛珠三角优质农副产品的供应基地。 永州是一个丘陵山地。境内东、南、西三面环山，东靠骑田岭、南绮萌渚岭，西界都庞岭、越城岭，属亚热带大陆性季风湿润气候，年平均气温为17．60～18．50，无霜期长达268—329天，四季分明，严冬短而无酷寒，夏热期长而无酷暑，春季雨多，夏秋多旱，光照充足；素有“南洞庭”和“天然大棚”之称。近几年来，永州市积极实施“大郊区”发展战略，把永州建成沿海大中城市的农产品供应基地，农业产业化进程明显加快，优质稻、名牌果、商品菜、优质烟、速生丰产林、特种养殖等七大优势产业初具规模，初步形成了粮食、药材、竹木、饲料、果蔬等七大类农产品加工体系。2004年农产品的商品率达到了62．6％，比2000年高12．3个百分点；农产品优质率达到70％，比2000年高20个百分点。“三品”农业从无