柳州锌品厂项目可行性研究报告_精品.doc

柳州锌品厂项目可行性研究报告 广西保利置业有限责任公司 二00九年九月 目 录 第一部分 项目概况 1 一、基本情况 1 二、项目现状 2 三、项目规划技术指标 3 四、项目综合定位 5 五、周边配套设施 5 六、项目周边环境 5 七、大市政配套 5 第二部分：项目出让条件 6 一、出让方式及报名条件 6 二、出让底价及付款方式 6 第三部分 投资环境分析 6 一、柳州市简况 6 二、柳州城区规划简介 8 三、柳州经济发展分析 10 第四部分：市场分析 13 一、柳州市房地产市场概况 13 二、区域内住宅市场情况 15 三．整体市场对本案的重大影响 18 四、住宅部分SWOT分析 18 五、区域市场目标客层研究和市场定位 19 六、产品定位、价格定位及建议 20 第五部分：规划设计初步分析 21 一、规划设计的可行性分析 21 二、规划设计的初步概念 21 第六部分：工程及销售计划 22 一、工程开发计划 22 二、项目开发报建节点计划 22 三、销售计划 23 四、项目销售及资金回款计划 24 第七部分：项目投资估算和资金筹措计划 25 一、投资估算 25 第八部分：项目财务分析 30 一、 成本利润分析 30 二、现金流量分析 30 第九部分：风险分析 33 一、定性分析 33 二、定量分析 34 第十部分：SWOT分析 35 一、优势和机会 35 二、劣势和威胁 36 第十一部分：结论和建议 36 一、项目的合作 36 二、项目综合评价 37 三、 项目综合经济指标 38 第一部分 项目概况 一、基本情况 该项目位于柳州市城北、壶东大桥北面、柳北区东南部，东临柳江，西临白沙路，北临飞龙富苑住宅小区、南望壶东大桥。距离柳州市城市新中心—河东区仅一桥之隔，与柳州最大的华联超市近在咫尺，地理位置相当优越。 项目地处老城区，生活配套设施齐备，交通便利。项目紧临柳江，拥有一线江景优势，并与新的城市中心——河东新区隔江相望。从项目用地只需2分钟车程即可通达柳州市老城市中心繁华商业区——城中区和新城市中心——河东新区，项目的通达性非常好。 二、项目现状 项目已经于两年前拆迁完毕，土地平整，地形方正，便于规划，地势与路面齐平。项目三面临路，南面与潭中东路相临，西面与白沙大道相邻，东面为滨江东路且临江，临江面长度超过200米，商业、住宅价值高。 该宗地必须按规定进行环境治理后方能进行开发建设、环境治理由竞得人负责实施并承担一切费用；宗地内的树木、绿化及原有管线（包括电力线及设施、通讯、自来水、排水、燃气等），人防设施、基础设施的改造和迁移由竞得人负责实施，并承担一切费用。 地块现状图如下：  项目及周边示意图 三、项目规划技术指标 规划总用地面积约224535.66平方米（合336.80亩），其中城市道路用地面积约26686.39平方米（合40.03亩）, 城市绿化用地面积约26995.04平方米（合40.49亩）,排水干渠保护范围用地面积约1511.05平方米（合2.27亩）,即建设净用地面积约169343.18平方米（合254.01亩）。 项目地块方正，由5个小地块组成： （1）A地块建设净用地面积约56.74亩，地块使用性质为商业、居住，容积率3.5- 2.5； （2）B地块建设净用地面积约44.36亩，地块使用性质为商业、居住，容积率4.0- 2.5； （3）C地块建设净用地面积约69.45亩，地块使用性质为商业、居住，容积率4.0- 2.5； （4）D地块建设净用地面积合39.72亩，地块使用性质为商业、居住，地块控制容积率3.5- 2.5； （5）E地块建设净用地面积约43.74亩，地块使用性质为商业、办公、旅馆业、文化娱乐。地块控制容积率4.5- 2.5。 项目综合规划技术指标如下： 项目 　 单位 总体规划 备注 总用地面积 ㎡ 169343 约254亩 总建筑面积 ㎡ 774800 　 地上总建筑面积 ㎡ 659800 不含地下室 其中 商业 ㎡ 121388 　 　 住宅 ㎡ 428016 　 　 办公楼 ㎡ 84596 E地块 　 酒店 ㎡ 20000 E地块 　 幼儿园 ㎡ 900 A地块 　 农贸市场 ㎡ 3000 B地块 　 其他公建配套 ㎡ 1900 　 地下室 ㎡ 115000 　 其中 人防工程 ㎡ 36500 　 非人防工程 ㎡ 78500 　 电梯 台 92 　 综合建筑密度 　 28% 　 综合容积率 　 3.896 　 综合绿地率 　 30% 　 总户数 户 3504 　 机动车位 个 3625 　 地下机动车位 个 2900 　 地上可售面积合计 ㎡ 634000.44 　 四、项目综合定位 　　基于项目自身