南方国际广场同致行营销代理全案.docVIP

南方国际广场 投标方案 二OO三年九月  总 目 录 第一部分 市场篇………………………… .1-24 第二部分 项目分析篇……………………...25-39 第三部分 项目定位篇………………….….40-50 第四部分 项目营销推广篇………………..51-88  第一部分 市场篇 深圳房地产整体情况 房地产市场发展动态 2003年上半年，我市房地产市场继续保持健康发展的态势，供给增幅减小，需求全面增长，供求趋于平衡，价格继续保持平稳，宏观调控成效明显。 市场需求全面增长，高档住宅、办公楼、商铺需求增势强劲 381.8万平方米，同比增长66.4％。6000元以下的住宅预售面积占总预售面积的59.8％，与去年底相比降低2.2个百分点；6000－8000元住宅预售面积占总预售面积的22.6％，与去年底相比下降1.4个百分点；8000元以上的高档住宅预售面积占总预售面积的17.6％，与去年底相比增长3.6％。表明我市对高档住宅的需求仍然旺盛。 7.69万平方米，同比增长178％，而去年同期比前年上半年负增长18％。商铺预售面积为达192万平方米，同比增幅达77％。 市场供给增势放慢，供求关系趋于平衡 2003年上半年我市共批准预售商品房397万平方米，同比增长5.2%，与去年上半年批准预售面积相比，同比增长了13.27%，增速明显下降。和商品房预售面积381.8万平方米相比，供求关系趋于平衡。表明政府严控新增商品房用地等防止市场过热的宏观调控政策已经开始取得成效。 商品住宅预售价格稳中略升，市场发展理性 5558元，与去年底相比微升了0.2％，住宅价格基本没有变化。截至今年上半年，我市商品住宅价格已连续5年保持在5％的波动范围之内，表明房地产市场继续在理性、平稳的轨道上运行。 关于当前房地产市场是否存在泡沫的评析 今年上半年，深圳房地产开发投资与GDP的增长率的比例为0.62:1；而房价则连续五年保持平稳，波动幅度在5％以内；此外，与香港房地产过热时期出现的炒家活跃，房屋一年内数次甚至数十次转手不同，深圳房地产买卖基本以改善居住质量自用或资金保值为主，炒买炒卖现象并不严重。 深圳市房地产市场供应状况分析 年深圳地产开发投资及施工面积对比分析 2003年1季度，全市共完成房地产开发投资94.86亿元，同比增长14.77%。商品房施工面积2000.3万M2，同比增长2.27%。 商品房开工竣工面积 2003年1季度，全市商品房新开工面积297.16万M2，同比增长12.62%；竣工商品房面积252.22万M2，.61万M2 增长35.16% 商品房批准预售面积 与上年同期相比，2003年1季度全市商品房批准预售面积157.05万M2，同比增加41.59%。其中：罗湖区19.7万M2，福田区19.81万M2, 南山区62.56万M2，盐田区4.5万万M2，宝安区31.45万M2，龙岗区19.03万M2。 深圳市住宅市场总体价格分析 深圳房价指数 项目 综合 住宅 办公 商业 二级市场 三级市场 2001 Q1 99 92 72 109 275 2002 Q1 98.74 92.27 71.56 109 274.45 Q2 98.81 92.39 71.35 110.11 274.7 Q3 98.93 92.58 71.38 110.19 274.11 Q4 99 92.62 71.42 110.78 274.09 2003 Q1 98.89 92.51 71.45 110.72 273.45 季度变化% -0.11 -0.11 0.04 -0.05 -0.23 年度变化% 0.15 0.26 -0.15 0.7 -0.36 从上表可以看出，深圳的住宅和办公物业价格有小幅上扬。二手楼和商业物业价格有所下降。住宅价格的上扬，很大程度是由于2002年起市区内豪宅推出比例增大造成的。 福田中心区整体情况 中心区片区划分 范围东起皇岗路，西至新洲路，南到滨河大道，北至北环路。包括市中心区、莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦六个街坊。总用地面积9.55平方公里，规划人口出生率15.3万人。本片区是福田区乃至深圳的核心片区，由综合功能核心区和与之相关的配套生活区组成。市中心区作为深圳的金融、商贸、行政、文化中心，其功能在未来的发展建设中心必须得到强化和保证，红线内尽可能少建建筑。莲花北、莲花、岗厦居住区完善配套，强化社区服务功能，同时对岗厦居住区开发强度须严格控制，整治环境。彩田工业区功能保留，产业应向高新化发展。 CBD对周边区域房地产市场的影响CBD中心区，带动深圳新中心区；带动中心区一级辐射区，例如石厦、景田、新洲等；带动中心区二级辐射区，例如香密片区。几乎所有品