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透过数据看房地产公司战略(2008-09-27 09:08:54)分类：股票透过数据看战略　　在香港和A股上市房企表现出的财务特征的不同，是企业战略差异所致。在港上市房企更加追求土地储备的数量和业务的多元化，而A股上市的几家规模居前的公司却不约而同地选择了开发速度制胜的战略。　　中国房地产上市公司战略比较　　通过对在A股及香港上市的内地房地产企业的战略比较，我们发现，受香港投资者的偏好影响，在港上市房企更加追求土地储备的数量和业务的多元化，而A股上市的几家规模居前的公司却不约而同地选择了开发速度制胜的战略。我们认为，就房地产市场而言，中国大陆更象美国而非香港，于是，万科等房企的快速开发战略更符合国情，从而也更利于公司发展、更受各界欢迎并更有可能为投资者带来高收益。　　香港上市内地房企土地储备更多　　近期，对房地产开发商囤地和捂盘的指责声充斥于耳。　　不过，我们认为，这种指责对一些中国上市房企并不成立，比如万科（000002）。同其开发能力相比，万科现有土地储备并不多。即使是绝对数量，万科的土地储备也逊于一些在香港上市的内地房企。表1? 部分企业2007年上半年末土地储备（万平方米）证券代码　证券简称　土地储备　增长　2007年计划开工面积　可供开发年限　2007-6-30　2006-12-31　A股上市公司：　　　　　　　　　　　000002　万科A　2,157 　1,851 　16.53%　700 　3.08　600048　保利地产　842 　823 　2.31%　360 　2.34　600383　金地集团　932　723 　-　209 　4.58　在港上市公司：　　　　　　　　　　　0688　中国海外　1,766 　1,500 　17.73%　-　4-5　2777　富力地产　3,113 　2,451 　27.01%　-　4-5　2007　碧桂园　2,990 　1,253 　138.63%　-　　-　0813　世贸房地产　2,063 　2,016 　2.33%　-　5-6　3383　雅居乐　2,455 　1,616 　51.92%　-　6-8　　　注：A股公司的可供开发年限是以2007年6月30日土地储备除以2007年计划开工面积求得，其中金地集团2007年6月30日的土地储备于半年报中未披露，我们以上年末的储备数加上上半年拿地数量作为估计值，实际值应更低。　　上市公司对土地和开发的态度从其年报披露的内容中就可以显露出来。　　表1中，我们选取了在内地和香港上市的规模居前的地产公司进行比较（不包括园区开发企业）。这些公司中，在香港上市的公司全部披露了土地储备数及可供开发年限，却没有一家披露2007年的开工计划；在A股上市的房地产企业中，万科和保利披露了土地储备数，没有披露可供开发年限，需要我们去估计，而金地集团在半年报中甚至没有披露土地储备数，但这三家公司全部披露了2007年的开发计划。　　考查表1可以发现，整体而言，在香港上市的房地产公司重土地储备轻开发，而A股公司正好相反，尽管双方的主要业务都在内地。　　在这些公司中，无论是资产还是收入规模，万科都一枝独秀。但是，就平均值而言，在香港上市的三家最大的房企规模要大于在A股上市的三家最大的房企。此外，在港上市房企还表现出非地产开发业务收入比例高、负债率低和现金占资产比例高等特点，而A股公司在资产周转速度上略胜一筹（表2）。表2?? 在香港上市和A股上市的房地产开发企业2007年上半年经营数据比较（万元，中国海外为万港元）　　注：计算平均值时未考虑人民币和港元价值差异。　　财务特征不同源自战略差异　　我们认为，在香港和A股上市房企表现出的财务特征不同，是企业战略差异所致。　　香港市场投资者极为看重房地产开发企业的土地储备。　　2003年上海复地（2337.HK）第一次赴港上市失败的原因便是土地储备不够；而碧桂园在筹备上市的2005年下半年至上市前的一年多时间里增加了998万平方米的土地储备，使土地储备达到1870万平方米，丰富的土地储备成为公司IPO获得巨大成功的重要原因。　　此外，高现金和低负债是郎咸平教授总结的香港本地优秀地产商成功经营之道，而大力发展投资物业等多元化业务则是新鸿基地产等公司熨平行业波动的妙策。　　在香港上市的房地产企业不可能不受到投资者这些偏好的影响。　　今年上半年房地产开发业务占总收入比重最低的中国海外在2006年年报中如此陈述公司的经营战略：“集团将构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构，坚持精品永恒理念，重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。”　　让我们看看A股上市房企的情况。　　万科极为重视工业化生产在开发建设中的作用，位于东莞的住宅产业化基地已正式投入运行。保利地产则强调其经营优势体现在快速开发和销售上，