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立足于需求，以满足周边居民生活需求为基础。 餐饮、娱乐、超市、电影院等 通过对区域内常住人口的问卷调查，发现： 周边居民消费需求较多的是：餐饮、娱乐、超市、专卖店、超市购物等。 ——这些业态是本案商业规划的基本业态，其消费人群构成了本案最基本的消费力。 问卷调查：认为区域还缺少何种商业设施 问卷调查：认为商业场所必不可少的设施 本案应怎么做？ 本案商业业态构想 以餐饮、娱乐、休闲为核心，搭配超市购物、文化养生等业态，优化组合。 申达·新生活广场 NEW LIFE 中高档餐饮 休闲SPA、娱乐会馆 电影院、KTV、酒吧 精品购物 商务茶楼 特色美食 汽车展厅 健身中心 养生中心 主力业态 带动业态 大、中型超市 儿童中心 文化教育 本案商业分割理念。 以销售为导向，利于销售的面积分割方式。 集中商业分割： 1、销售难度较大、难以实现高价的顶楼（影院）和负一层（超市），引入主力店带动，也能对整个商业形成带动。 2、其它楼层，考虑楼层、总价等因素进行分割，单铺面积与总价不能对销售产生较大的抗性。 步行街及其它底商： 1、主要考虑直接分割销售，单铺面积在50-300平米不等。 主力店： 百货、生鲜超市 会所 商业业态规划、分割建议（负一层） 超市主力店： 对店前区商铺、整体商业形成推动。 如：家乐福、百佳、欧尚等。 店前区： 特色小吃、快餐、精品店等。 如：白家肥肠粉、康师傅私房面、 豆汤饭、乡村基、……； 稻草人、哎呀呀、家居小饰品、 环保家居用品、品牌折扣店、 ……。 店前区 (步行街负1层) 业态： 超市主力店+店前区。 店前区 店前区 出 口 店前区 (步行街负1层) 入口 主力店： 百货、生鲜超市 （约6000平米） 会所 主力店：优先招商 约6000平米，中等规模综合性超市。 先招商，再考虑是否带租约销售。 超市店前区：分割划小销售 单铺面积约60-200㎡， 单铺总价在60-200万左右。 适合中小投资者，可直接销售， 也可带租约销售。 店前区（200㎡/个） 面积、分割、交通动线 示意： 店前区（80㎡/个） 店前区 （60-200㎡/个） 出 口 入口 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 10,000-20,000 (中型5000-10000平米) 单层面积（㎡） 5,000－10,000 经营楼层选择（层） －1～3 结构层高要求（m） ≥4.5 进深 ≥50 楼板承重（Kg/㎡） ≥500 给排水 提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、 污水井、化粪池等 供配电 提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机 中央空调 提供与否需与发展商沟通 店内垂直交通 每层设置自动扶梯，货梯两部 电话线 提供配口 燃气管道 提供城市燃气管道配口 排污 预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 卸货/理货区（㎡） 500-1,000 停车位（个） 200-500 物业交付装修标准 毛坯 大型综合性超市 建筑技术指标要求 注：具体指标，不同商家略有不同，部分商家详细指标要求见附件《成都商家选择和建筑需求调查》。 商业业态规划、分割建议（一层） 会所 精品购物 精品购物 精品美食+购物： 调查发现：餐饮与精品购物是社区 及城市必要消费业态，也能实 现长续经营。 集中商业1楼打造成美食城， 既有利于经营，也在市场上 形成差异化，推动销售。 步行街1楼打造成精品购物 街，与美食城互为补充， 共聚人气。 精品购物、美食休闲街 精品美食城 特色美食、风味小吃 1层业态及可选品牌示意： 精品美食城（集中商业1层） 特色中餐、小吃：麻婆豆腐、好吃兔、郑连锅、板栗养生鸡、霸王排骨、蒸功夫、翅味轩等。 特色火锅：麻辣空间、大风炊、蜀九香、三只耳、老码头火锅、玉林串串香等。 精品西餐：韩国烤肉、豪客来、麦当劳、肯德基等。 精品购物、休闲街（步行街1层） 母婴用品：中亿孕婴、乐友孕婴、贝贝熊等。 精品商行：名烟名酒专卖（水井坊、泸州老窖、郎酒、五粮液）、名茶专卖等。 养颜护肤：诗丽堂女士养颜、女人坊香薰SPA养生馆、依颜女士美颜美体生活馆等。 美发沙龙：阿杰发艺、反时针美发美容连锁等。 小吃：廖记棒棒鸡、久久鸭脖、佐记百味鸡等。 其它：服装专卖店、精品服饰店、精品鞋店、内衣专卖店、皮具皮鞋保养店等。 会所 精品购物（200㎡/个） 精品购物（60㎡/个） 入口 入口 配货区 美食城（60-300㎡/个） 入口 1层面积、分割、交通动线 示意： 分割成60-300平米的小商铺 1层商业易经营，销售难