房地产估价原则.pptVIP

二、遵守谨慎原则的要求 《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求： １）在遵守市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地察看。 ２）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。 ３）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 ４）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 1、房地产估价的技术性原则主要有哪几项?掌握这些原则有何实际意义? 2、遵循合法原则包括哪几个方面? 3、什么是最高最佳使用?如何衡量及如何寻找最高最佳使用? 4、什么是均衡原理? 5、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价前提? 6、什么是估价时点原则? 7、估价时点与估价作业期有何区别?在估价报告中写明这两个时间的目的是什么？ 8、现实中各种估价目的的估价，其估价时点、估价对象状况和房地产市场状况是怎样的? 9、什么是替代原则?估价时如何遵循替代原则? 估价原则概述 独立、客观、公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 谨慎原则 一、房地产估价原则的含义 二、房地产估价原则的作用 房地产估价原则：人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则和标准就是房地产估价原则。 最高行为准则 ：独立、客观、公正。 技术性原则： ①合法原则； ②最高最佳使用原则； ③估价时点原则； ④替代原则。 特殊原则： 谨慎原则（房地产抵押估价师常用） 一、房地产估价原则的含义 房地产估价原则是使不同的估价人员对房 地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对 同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点 下的估价结果具有相近性。 一、独立 一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构； 二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系； 三 是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从外部压力，完全凭借自己的专业知识、专业经验和良心进行估价。 二、客观 是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，从实际出发，按照事物的本来面目去估价。 三、公正 是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。 四、公平原则的含义和内容 （一）公平原则的含义 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。 评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至整个估价行业的社会声誉和权威性。 （二）公平原则的内容 1．公平合理价格的评估要求 (1)估价人员应首先假设各方当事人均是理性的、精明的； (2)估价人员应以各方当事入的角色或心态来考虑评估价值(换位思考)； (3)估价人员再以专家的身份反复、精细地权衡评估价值，权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。 （二）公平原则的内容 2．公平原则对估价人员的要求 (1)为评估出公平合理的价值，估价人员必须有良好的职业道德； (2)与估价对象有利害关系的，应回避； (3)了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价水平、丰富估价经验并遵循科学严谨的估价程序。 一、合法原则的含义 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 二、合法原则的内容 1．在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 2. 在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。 3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。 4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策。 一、最高最佳使用原则的含义 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 最高最佳具体包括3个方面： (1)最佳用途； (2)最佳规模； (3)最佳集约度。 二、最高最佳使用原则的内容 （一）寻找最高最佳使用的方法 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选： (1)法律上的许可性； (2)技术上的可能性；