武汉项目定位报告.ppt

* 武汉项目物业定位报告 * 独栋办公 * 未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 随着区域经济发展，整体市场需求较大。 ? 目前本项目所在区域没有商务氛围，建议定位为易居、易办公、灵活的建筑风格。 ?? 目前独栋办公租赁市场比较好，市场发展比较好。 集中于沌口经济开发区、东湖高新区（武昌区），但建筑较为老旧，环境差。 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公 整体市场 * ?机遇：域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升，现有的办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善性需求。 挑战：汉阳区域的发展还需要时间，所以独栋办公销售与租赁亦需要时间； 竞争：汉阳沌口地区主要以经开万达为代表的高档写字楼物业，它的入市将提升区域形象；对本项目的写字楼物业发展有着不利影响。 ??目前：独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入驻企业多为国内外知名公司。现有建筑陈旧，办公环境较差，随着经济的发展，改善办公环境需求强烈。 未来：政府将在武汉市两大开发区推动独栋式办公楼的发展，推动总部基地的建立。独栋式办公将是现有开发 区企业和未来将要入驻我区域企业的主要办公方式。 区域市场 * 未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 ?? 散售周期长，售价上涨缓慢。 出租率在70%-80%，且档次不高，租金水平偏低。 传统商务区的核心地位短期内无法被替代 ?? 目前项目所在区域内商务氛围没有。 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公 竞争策略 随着区域经济发展，整体市场需求较大。 目前区域销售市场的档次上不去， 对于项目的整体考虑要稳妥。 ??独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入驻企业多为国内外知名公司。 突出中小企业办公功能，建设易居、易办公、灵活的建筑风格。 ? * 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公 市场需求 ? 宏观驱动 租户需求 城市定位的提升将使原有的城市及商圈格局发生转变，进而使本项目所在区域内原有物业类型的构成及品质发生变化 未来规划对租户吸引力大。 独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入驻企业多为国内外知名公司。 现有建筑陈旧，办公环境较差，随着经济的发展，改善办公环境需求强烈。 现有开发区企业和未来将要入驻我区域企业中小企业将成为主力销售对象。 低总价； 面积需求大多在300-500平方米。 未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 易居、易办公、灵活的建筑风格。 * 未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 随着区域经济发展，整体市场需求较大。 低总价，很适合中小企业的购买承受能力。 区域内纯写字楼的大量入市虽然会带来很好的商务氛围；政府将在武汉市两大开发区推动独栋式办公楼的发展，推动总部基地的建立 项目所在区域的合理化布局、功能化分区、科学化发展为项目的发展提供有力的前提条件；区域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升，现有的办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善性需求。 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公 市场机遇 * 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公 发展机遇分析 ? 投资策略 物业组合 回收周期长，短期收 益小，长期收益大， ?现金流收益吸引机构投资。 与商业形成良性互动，双方品质相互攀升 回收相对慢，但是租金可逐年提高。 租赁可以统一业权，对 维护整体品质有利。 回收相对快，但是售 价难提高，收益率受 影响， ? 整售市场机会难以把握。 散售的品质难以保证， 对于整个项目的品质提高 有负面影响，?整售可以统一业权，对 维护整体品质有利。 后期维护难度较低。 与本地快的商业、其他地块的住宅形成互动。 * 酒店 * 武汉酒店分布主要集中在火车站、繁华的商业中心、金融中心、东湖景区、长江之滨附近。 ?? 五星级酒店房价比四星级酒店高近200元； ?? 品牌酒店的平均房价比普通酒店高20%以上，具有很强的竞争优势。 武汉五星级酒店共计11家，大部分酒店集中于汉口地区；平均入住率为78.1%。 ?? 高星级酒店市场正进入快速增长期。伴随武汉外商企业投资数量增加，对外交往活动 日趋频繁，高品质星级酒店成为发展的重点。 业态发展 市场需求 价格范围 区域分布 整体市场 客群特征 ?? 高端商务客人倾向于选择国际品牌酒店； 本土酒店客人以国内高端客户、组团客户及会议客户为重点。 * ?机遇：区域内五星级酒店较少，不能满足区内需求。 挑战：汉阳区域的发展还需要时间