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第四章 房地产的评估方法 第一节 房地产评估的收益法 第二节 房地产评估市场法 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的剩余法 第五节 房地产评估的路线价法 第一节 房地产评估的收益法 一、收益法的概念及其计算公式 1、收益还原法：是一种运用适当还原利率，将未来的纯收益折算成现值的估价方法。 货币时间价值的计算 2、计算公式： A.纯收益按等差级数递减或递增情形 （1）年期无限P=a/r?b/r2 P-表示房地产价格 a-表示房地产的纯收益 b-表示房地产纯收益逐年递增或递减的情形； r-表示还原率 （2）年期有限 P=(a/r+b/r2)?1-1/(1+r)n? -(b/r)*n/(1+r)n (递增公式) P=(a/r-b/r2)?1-1/(1+r)n? +(b/r)*n/(1+r)n (递减公式) n-表示使用房地产的年期或者有收益的年限 B.纯收益按照一定的比例（等比级数）递增或递减的情形； （1）年期无限 P=a/(r-s) (递增公式) P=a/(r+s) (递减公式) S——表示纯收益逐年递增或递减的比率； （2）年期有限； P= a/(r-s) ?1-(1+s)n /(1+r)n? (递增公式) P= a/(r+s) ?1-(1-s)n /(1+r)n? (递减公式) 基本公式：P=? ai /(