地方加大救市力度,维持行业推荐评级.PDFVIP

行业快评 Page 1 行业快评 重庆“购房退税”及北京“十五条”政策点评 房地产行业 推荐 （维持评级） 2009 年 2 月 2 日 地方加大救市力度，维持行业推荐评级 房地产行业首席分析师：方焱 房地产行业分析师：区瑞明 事项： 《重庆市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》于春节前正式出台，内容包括首次按揭购房贷款本 息可抵扣个人所得税、一次性购房90 平方米以上可入户主城 9 区、普通商品房交易契税按0.5%征收、组合政策缓解房 地产开发企业资金紧张等十七条措施。另外，北京也在节前出台了《贯彻国办发〔2008 〕131 号文件精神促进北京市房 地产市场健康发展的实施意见》，当中包括了 15 条稳定房地产业健康发展的新政策（简称“北京十五条”）。这是重庆在 08 年下半年陆续推出减免契税、购房补贴等措施、北京在 08 年 11 月22 日推出《关于促进北京市房地产市场稳定发展 的若干意见》后，两地分别再次推出“救市”新政，本次政策扶持力度大大超过了前期。 评论： 京、渝两地此次出台的政策符合预期，表明近四个月的政策动向完全符合我们判断。我们在 08 年 9 月底推出的四季 度投资策略报告《政策松动或带来交易性机会》中，判断政策松动可期；在 10 月22 日《景气持续回落，政策松动 或超预期》的报告中，认为政策放松的空间和力度会非常大；11 月 23 日，我们在报告《北京出台“救市”政策， 有利于楼市稳定》中判断北京未来将会出台对开发商扶持和放松二套房贷的政策；在 12 月6 日《解放思想，超配地 产股》的报告中认为部分城市出台购房退个税的政策的可能性较大；回顾近四个月的政策动向，完全符合我们上述 报告的前瞻性判断。 重庆规定购房者贷款本息可抵 40%个税，但亟待细则出台。我们认为重庆规定“凡 2008 年 12 月 1 日后在市内首次 购房的个人按揭贷款本息，均可抵扣 40%个人所得税”的政策，是本次“新政”的最大亮点，对恢复市场信心、促 进楼市回暖将产生积极作用，但仍需配套细则出台才具备可操作性。例如夫妻二人的个税是否可同时抵扣？是否只 抵扣买房日到政策截止日之间的个税？还是可以抵扣之前一定年份的个税？“意见”都没有明确规定。未来实施细 则如何规定，将决定该政策的效力。如果只能对买房日到政策截止日（09 年 12 月31 日）之间的应交个税抵扣的话， 政策效力将大打折扣。 “北京十五条”是对去年救市政策的补充和完善。北京 08 年 11 月 22 日出台的救市政策并未涉及到放松二套房贷 和对开发商的扶持，我们当时在相关的点评报告中认为主要是舆论环境造成地方政府出台房地产“救市”政策较为 审慎，利好不会一次出尽，未来将会不断补充完善。本次北京“十五条”新政则对上次“救市”政策的不足之处进 行了完善和补充，给予了购房者更多实惠，对房地产开发企业的支持也更为具体：如二套房贷政策松动、个人转让 购买超过2 年(含 2 年)的普通住房免征营业税、年内暂停对境外机构和个人购房的限制、改进房地产开发企业所得税 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提 供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。 创造价值 成就你我