2014年房企利润率曲线持续走低.docVIP

2014年房企 利润率曲线持续走低 利润率曲线持续走低 财报数据统计结果显示，2014年194家上市房企的营业利润总和为0.51万亿元，均值为 ? ?25.8亿元，较2013年增长7.08%；净利润总和为0.36万亿元，均值为18.6亿元，较2013年增长4.42%，低于营收增长率近7.51个百分点。净利润TOP10企业见表15.9。 进一步分析，2015年一季度报显示，沪深A股132家上市房企营业收入总和1210.07亿元，均值为9.03亿元，较2013年同期增长15.6%；净利润总和139.48亿元，均值为1.04亿元，较2013年同期减少48.82%。 在研评11《利润去哪儿了》中曾说过，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降2.5和1个百分点左右的速度在快速走低，2015年行业净利润率很有可能击穿10%红线。因为沪深A股和香港内房股企业的利润核算口径不一致，为了确保数据的准确性，我们分别做了统计。其中，132家沪深A股上市房企的平均净利润率为10.6%；62家香港内房股的平均核心净利率为24.57%。 值得一提的是，与其他企业不同，万科多年来一直公布“房地产业务”的结算利润率（不包括利润率较低的物业管理业务）。2010~2014年万科房地产业务结算毛利率和净利率见表15.10。 在折算为统一口径后，我们进一步统计出了不同规模上市房企的营收和净利润增长情况（详见表15.9）。可以看出，规模大的企业净利润增长率未必就高，这也进一步佐证了前面所说的“乱局”。 评价房企盈利能力的另一项重要指标是净资产收益率（ROE）。ROE可由净利润和净资产推算得出。限于篇幅，也不再展开。不再展开的另一个原因是，在分析上市房企ROE高低的原因时我们发现，有些企业为了应付股东和董事会考核而有意压低作为分母的净资产，还有些企业提出“轻资产”概念。如何平衡好各方利益诉求，如何促使公司持续稳健增长，确实是个问题。 最根本的问题是，面对持续走低的利润率曲线，企业如何把曲线给稳住，甚至给拉升起来，是个必须要做出系统性安排的战略问题。我们的建议是，调结构、控成本、提效率。 2014年，曾是“华南五虎”之一的合生创展（0754.HK）实现销售额53.52亿元，同比下降52.5%，销售目标完成率35.7%，推货去化率仅约10%。这意味着，继2012、2013年该公司分别实现销售额116.43亿元、112.7亿元后，该公司销售额不仅连续下滑，而且意味着该公司在百亿上下徘徊10年之久后还是没有“坚持”住，终于从曾经的行业第一跌落到了第四梯队。 市场从不恋旧，但总是眷顾积极进取的优秀企业。同是香港内房股，但比合生创展晚上市14年的旭辉集团（0884.HK），2012年11月上市后，过去三年实现销售额分别为95.44亿元、153.19亿元、212亿元，复合增长率达49.04%。更为难能可贵的是，在行业净利润率持续走低的情况下，过去三年，旭辉的净利润复合增长率达45.2%，而且呈现出“两降一升”的良好态势，平均融资成本降至8.3%，净负债率降至58.2%，资产周转率提升近5个百分点，达到惊人的58.3%。 合生创展和旭辉不同的业绩表现只是缩影。事实上，整个行业竞争格局正在发生着巨大变化。虽然总体上说市场集中度越来越高，但并非掉队或淘汰的都是中小房企，而是各梯队中既有掉队的，也有成功晋级的，只是中小房企数量占90%以上罢了。 现在一万家左右的并表房企，就像混凝土搅拌机中不同粒径的石子、沙子，上下翻滚，在各自找寻着自己的行业地位。 7家千亿房企遥遥领先 按年度销售额多寡划分，业内一万家左右并表房企大致可划分为六个梯队（详见表15.1）。除了第一、第二梯级之间的销售额从相差300亿元左右，拉大到约500亿元外，其他梯级之间的差距也没有太大变化。第一梯队依然是7家千亿房企，第二梯队企业比2013年减少了3家，第三梯队增多6家至56家。 如果剔除掉第三梯队中重复计算合作项目销售额，以及为集团或其他房企代建项目也纳入公司销售额的几家企业，可以说，目前市场的基本格局是，7家千亿企业遥遥领先，100亿~1000亿元企业数据基本未变。 行业集中度越来越高 企业资产包括流动资产和非流动资产。房地产开发企业的流动资产主要有存货及土地储备、货币资金、应收账款、预付账款等。 据兰德咨询统计，截至2014年末，194家上市房企的资产总值为8.91万亿元（非A股房企均按去年12月31日汇率折算为人民币，下同），资产均值为459.13亿元，较2013年增长20.96%。总资产中，存货总值为3.67万亿元，均值为189.1亿元，较2013年增长19.35%。另外，截至2014年末，194家上市房企的净资产总值为2.45万亿元，均值为126.51亿元，较2013年增长28%。2014年不同规模