第章 房地产登记法律制度.ppt

预售商品房抵押应当具备条件： 1、预售商品房抵押的主体合法。 2、商品房预售合同合法。 3、抵押人贷款用途的合法性。 4、依法办理预售商品房抵押登记。 * 不动产抵押登记制度的意义： 首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。 * 其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。 其三，有利于维护社会交易安全。 * 第4章 房地产登记法律制度 * 第一节 房地产登记概述 1、登记的概念与特征 房地产权属登记，是房地产登记部门对各项房地产权利（主要是土地使用权和房屋所有权）进行审查、确认、发证的职能活动。 ??房地产权属登记可分为土地权属登记和房屋权属登记。 登记具有如下几个特点： （1）不动产登记是就不动产物权的设定、变动进行的登记。 （2）不动产登记的客体仅限于不动产 （3）登记在性质上是一种公示方法 * 2、房地产权属登记的目的和意义 1）保护房地产权利人的合法权益 2）保证交易安全，减少交易成本 3）有利于减少、解决房地产权属纠纷，维护社会安定团结。 4）有利于房地产行政管理和税政的落实。 5)为城市规划、建设、管理提供科学依据 * 3、房地产权属登记管理的原则 （一）权利主体一致的原则 房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人。 (二)属地管理原则 房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。 * 《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。 房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。 第二节 房地产权属登记制度 * 1.契据登记制（又称登记对抗主义） 契据登记制的理论基础是对抗要件主义。 契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。 契据登记制度的主要特点是：a 自愿登记；b 形式审查；c 登记仅具有对抗力；d 无公信力 一、房地产登记制度类型 * 2.产权登记制（又称登记要件主义） 不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。将登记作为房地产成立的要件，所以又称登记要件主义。 产权登记制又分为权利登记制和托伦斯登记制两种。 * 1）权利登记制，又称实质主义登记。 具有以下几个特点： a 实质审查； b 强制登记，一经登记，具有确定之效力； c 登记具有公信力； d 不发权利证书。 * 2）托伦斯登记 托伦斯登记制度的主要特点是： a 实质审查； b 自愿登记，初始登记不强制，但经登记后则强制，具有 公信力，一经登记，国家保障，具不可推翻之效力 ； c 发放权利证书，以权利证书作为房地产权利归属和房 地产权利状态的证明； d 错误登记负赔偿责任。 * 各国不动产登记制度 * 《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。 ★区分登记的效力与合同的效力 ： 第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。” 二、我国房地产登记的效力 * 【案例1】 孙某于2005年2月用多年积蓄购买了位于北京市宣武区的一座二手房。为了购房安全，孙某十分慎重，同卖房人“郭某”在宣武区国土资源和房屋管理局办理完房屋产权过户手续之后，才将房款付给对方。2005年3月6日，原真正的房主郭某发现自己的房屋已经被过户给孙某，向公安机关报案，孙某才知道卖房人“郭某”是假房主。据查，房主郭某于2005年1月将该房屋委托给北京市一家房地产经纪公司出租，假冒人“郭某”是从房屋经纪公司租了房主的房子，向宣武区国土资源和房屋管理局提供了一套伪造的身份证