土地增值税法地学习解读及实际操作.doc

土地增值税法的征收范围、收入总额、计税成本的扣除 一、土地增值税 土地增值税就是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。这样的话，它概括三个方面 (一)纳税人：(二)征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。 1、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地。 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。 (三)征税范围的界定： 1、对转让国有土地使用权征的征收，对转让集体所有土地是违法行为； 这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让的是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。 2、只对转让的房地产收土地增值税。不转让的不征收。 如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。 3、对转让房地产并取得收入的行为征税。对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但为取得收入，就不能征收土地增值税。 二、土地增值税清算的审核 1、清算项目的审查：1)清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；2)对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；3)对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税(91号文第十七条）。?2、收入情况的审核：1)重点审核“销售明细表”、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；2)对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；3)对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况；4)视同销售房产的审查。确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。3、扣除项目金额的审查1)在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。2)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。3)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。4)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的，防止人为调节成本。5)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。6)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 三、收入总额的确认 (一)《清算管理规程》审核收入情况时应结合房产销售分户明细表、销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。 (二)220号函已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。 (三)视同销售和自用房地产的收入确定。 (1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利；职工奖励；对外投资；分配给股东或投资人；债务重组；非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。 (2)对房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本 (一)取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。 在土地成本中要注意三个问题： 1、同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 2、是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 (二)房地产开发成本1、土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 (1)企业用本项目建造的房地产安置回迁户