城镇居民购买农村房屋纠纷司法规制.doc

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。? 关键词: 农村房屋；宅基地；合同；无效 　　内容提要: 我国现行法律、行政法规并未禁止城镇居民购买农村房屋，但国务院的有关文件却多次明确禁止此类交易。法律与政策之间的这种差异在实践中引起了混乱，导致不同法院对于同样的房屋买卖合同纠纷采取了不尽相同的解决规则：不仅在合同效力的认定上存在分歧，而且在认定合同无效的根据以及缔约过失责任的承担方面也不尽相同。总体上看，各地法院在处理此类纠纷时，既试图将法律与政策协调起来，又尽量照顾到一般情理，对不守诚信者予以谴责。不过，如何在严格遵守现行法的前提下，通过对《合同法》及相关法律的解释适用，妥善解决城镇居民购买农村房屋的纠纷，是目前理论上需要引起重视、实务中需要尽快解决的问题。 　　一、概述 　　改革开放以后，尤其自20世纪90年代以来，随着经济的发展和城市住房制度改革的展开，农村房屋买卖日趋活跃。近年来，受房屋价格大幅度上涨、拆迁补偿标准提高、国家政策发生变化等因素的影响，农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多。[1] 　　在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村房屋买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。对于第一类合同，法院一般认定为有效。[2]第二类合同虽然性质上与第三类合同基本相同，但在审判实践中既有被认定为有效的，[3]也有被认定为无效的。[4]在理论和实务中争议最大、纠纷最多的，是第三类合同。[5] 2007至2008年发生在北京市通州区宋庄镇辛店村的马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷案，[6]就因涉及城镇居民购买农村房屋的问题，加上房屋地处“画家村”以及购买方的画家身份，引起了媒体的广泛关注，成为社会讨论的热点。[7] 　　就城镇居民购买农村房屋的情况来说，根据房屋性质的不同，又可以划分为两种类型：第一类是购买农村村民或城镇居民通过自建、继承、买卖等方式合法取得的集体土地上的农村房屋。第二类是购买乡镇政府、村委会单独或者与开发商合作在集体土地上建设的房屋，俗称“小产权房”。在理论研究和新闻报道中，往往把宅基地上的农民住宅也当作小产权房对待，[8]实际上两者并不相同。国务院的有关文件将农民住宅与小产权房两个概念并列使用，足可表明二者并非一事。[9] 　　对于所谓的小产权房，根据其合法与否，又可分为两种情况：第一种是建设单位依法办理了用地、规划及建设等审批手续后合法建成的房屋，例如乡镇政府、村委会利用空心村改造、新农村建设等整理集体建设用地的机会，在集体土地上建设的农民新居、回迁房、老年公寓等房屋。第二种是建设单位未依法办理用地、规划及建设等审批手续而违法建造的房屋，例如乡镇政府、村委会擅自占用耕地、河道等开发建设的商品房，或者将集体土地出让、转让、出租给房地产开发商建设的商品房。此类房屋性质上属于违章建筑，不仅当事人签订的房屋买卖合同归于无效，还可能产生依法拆除或者没收违章建筑物的法律后果。[10] 　　本文所要研究的城镇居民购买农村房屋问题，主要是指城镇居民购买农民住宅和乡镇政府等合法建设的“小产权房”这两种情况，不包括城镇居民购买违法建设的小产权房的情形。之所以如此限定，是因为对于违法建设的小产权房及其交易合法性的讨论，主要涉及国家政策的选择和立法论方面的争议，难以转化为具有可操作性的司法技术问题，对于相关纠纷的解决意义不大。另外，本文主要从解释论的角度出发，在整理司法实践中的各种观点和判决意见的基础上，探讨法院应如何处理城镇居民购买农村房屋的合同纠纷问题。至于怎样从立法论的角度提出完善之策，学界已有较多讨论，[11]本文不再关注。 　　二、我国有关城镇居民购买农村房屋的法律及政策变迁 　　从总体上看，自改革开放以来，我国的立法和政策对待城镇居民购买农村房屋的态度，可以划分为两个不同的阶段。 　　（一）第一阶段：从改革开放以后至1999年1月1日 　　1999年1月1日，第九届全国人大常委会第四次会议于1998年8月29日修订通过的《土地管理法》开始实施。在此之前（包括在改革开放以前），国家有关立法和政策非但没有禁止城镇居民购买农村房屋，而且还允许城镇居民通过“申请一审批”的方式取得农村的宅基地使用权。例如，根据1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（第45条第2款）和1963年《中央关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》的规定，农村社员有买卖房屋的权利；房屋出卖以后，宅基地使用权即随之转