2010天津蓟县凯罗酒店式公寓可行性报告.docVIP

凯罗酒店式公寓可行性报告 一、前言 凯罗大酒店（即蓟州国际会议中心）为天津凯罗房地产开发有限公司（以下简称凯罗公司）投资兴建。 该酒店原计划建成五星级酒店，并 邀请委托具有五星级酒店管理经验的团队进行经营，现根据市场需求的变化，并经当地政府同意， 由经营式大酒店变更为酒店式公寓，可租可售。以利投入的回收和效益的最大化。 二、凯罗酒店式公寓简介 1、项目位置优势 凯罗大酒店坐落于天津市蓟县迎宾路与光明路交汇处的东北角，西与闹市区隔路相望，东、南、北毗邻凯罗嘉园、阳光、七星城、青山溪语等高档社区。 项目周边公路网络交通十分便捷，步行十分钟可到达蓟县中心商业区域；驱车10分钟可达长途公路客运站和各高速公路口；驱车15分钟至蓟县火车站；距北京首都机场、天津国际机场均为1小时车程。 2、项目建设依据 凯罗大酒店为蓟县政府招商引资项目，是蓟县30个重点项目之一，县政府多次为该项目召开专项会议，在政策上给予大力支持，并且成立了由县领导任组长的建设领导小组。该酒店建成投入运营后，将提升蓟县城区的形象品位，改善城区环境，为蓟县旅游业起到较大的带动作用。 在凯罗大酒店建设的同时，蓟县政府又同时招商引资兴建了多处酒店项目，其中五星级酒店就有3个先于凯罗大酒店建成投入运营。根据蓟县酒店项目逐渐饱和，凯罗大酒店周边毗邻多个中高档商品房住宅小区，缺少小户型商品房源的具体实际，经公司领导与蓟县政府有关部门的论证研讨，确定了凯罗大酒店由经营性酒店变更为酒店式公寓的方案，可租可售，即可为蓟县旅游业服务，又可满足亟需小户型业主的购房需求。为此，蓟县政府于2008年7月1日召开专项会议，同意将凯罗大酒店变更为酒店式公寓。 3、建设规模 酒店用地面积为 13090.17㎡（土地证号：蓟单国用【2004】第60号），总建筑面积约为42000㎡，其中A区，即主楼共17层（包括地下1层），建筑面积为18603.58㎡，B区裙楼5层，与主楼功能相匹配，C区裙楼5层与B区相连接，B\C区共为裙楼，建筑面积约为14900㎡；D区为餐厨，建筑面积约为4140.88㎡；E区为员工宿舍，建筑面积约为2553.5㎡；G区为地下车库，建筑面积约为1939.30㎡。 4、项目现状 凯罗大酒店A、B、C区，即主楼与裙楼主体已竣工，外檐装修裙楼已经完成，主楼在进行中。D、E区，即酒店餐厨和员工宿舍主体已出正负零；酒店主要设施设备大部分已经签约订购；内装修图纸在设计中，室外工程及绿化景观已委托设计；水、电、冷、暖、风、消防、通讯等方案已经确定，各项配套已经展开施工。 布局、功能、设备系统介绍 1、酒店布局 凯罗大酒店A、B区为酒店主要建筑，地上1层为大堂；2层为餐饮区；3层为餐饮阳光大厅、多功能宴会厅；4层为小会议室、健身房、乒乓球、沙壶球、台球室；5层以上为客房。C区5层为餐饮娱乐；D区为中、西餐厨房；E区为多功能区，可作客房、餐饮、游泳、健身等。地下一层为洗浴、康乐场所。 经营式酒店改酒店式公寓变更部分为酒店主楼部分，该部分已经办理了房产证（房屋所有权证号：蓟县字第250036229号，房屋面积：18603.58㎡）。经请示当地房管部门，同意对该房大产权进行拆分，按酒店式公寓进行租售。 原酒店设计5层以上客房213套共252间，其中总统套房1套、商务客房25套、豪华客房3套、标准客房184间。变更后，拟将总统套房、商务套房和豪华客房改为套房公寓，将标准客房改为单间公寓。1- 4层共建部分根据酒店式公寓的要求作相应调整。 2、功能介绍 酒店式公寓主要功能为： 公寓（客房）：面向中高阶层人士租售，即可作为居家住宅使用，也可返租酒店管理公司定期收取回报，业主还可选择其他方式进行投资性经营。变更后酒店仍保持了原有功能，公寓（客房）仍具备：高级套房，行政、商务客房，标准客房，残疾人客房，家庭客房等使用功能。 餐饮；可接待中外政务、商务、旅游团体，也可接待散客，设有中外名吃食廊，汇集世界各地大餐与风味小吃。设有大型阳光宴会厅、雅间、中西大厅及单间，同时还设有：酒吧、茶吧、咖啡厅等 会议会务：设计有大、中、小型各类会议室、会客室，多功能厅，可承接不同类型的会议，也可接纳私密性较强的个人约会。 健身、娱乐：酒店设计有健身、洗浴按摩、美容护肤、文艺表演、夜总会、KTV等项目的功能，可供有上述经营能力的人士大展身手。 洗浴：酒店现已开辟地下一层部分作为洗浴项目场地。并可带动相关联的其它项目，如桑拿、足疗、理疗等。 3、设备系统介绍 安全保卫系统 主要包括：电视监控摄像机系统、安全报警系统、双向无线对讲系统、传呼系统、检查巡逻记录系统、磁卡进出系统、客房门锁系统。 消防\人身安全系统 主要包括：消防喷淋系统、火灾报警和通讯系统、紧急供电设施、向导系统。 冷暖\通风系统 主要包括：中央制冷及制热系