201011廊坊房地产市场调研报告2.pptVIP

幼儿园 商业街 一期 二期 规划分期：共分二期 13栋住宅楼，项目分2期开发，总共1595 套。以板楼为主，少量板塔，分别为6层、 11层和18层。 一期1000户，为南侧的1-7号楼。 二期为北侧的8-13号楼。 园林风格： 中国美术学院风景建筑设计研究院做的园林与建筑设计，小区内设计了主次两条景观轴线。主轴为南北向，贯穿整个“中央公园”，连接各个景观节点；次轴线为正对小区主入口的东西向景观轴线。拥有2万平米水系。 建筑设计： 以简约现代的江南风格为基础，力求将反映江南建筑的建筑风格融入其中。建筑表面材料以白色涂料、灰色面砖为主，适当结合钢材与石材；色彩以冷色调为主，适当结合暖色百叶以衬托和变化。首层大堂墙面为大理石。外立面底四层是外挂石材，以上是涂料。 主力户型均为双阳台设计，尽量多做飘窗、赠送书房，附加值高，卫生间 干湿分区，舒适度高。 110平米3室2厅1卫1厨 阳台 飘窗 飘窗 飘窗 卫生间 北向阳光房带飘窗； 南向大尺度阳台 南北向的主次卧均带飘窗； 卫生间干湿分区； 72平米1室2厅+阳光书房（赠送） 阳台 飘窗 70平米送7平米，85平米送9平米； 卫生间干湿分区； 明厨，主卧带飘窗； 双阳台设计； 主客厅与阳光书房相连； 客户情况： 客户年纪：主力客户的年纪为30多岁。 置业目的：以自住为主，少量投资。 付款方式：绝大部分客户是贷款购房。 客户关注点：客户比较关注品牌和地段。 客户来源：客户多数为本地人，来自廊坊主城区和周边县的，北京的客户占3%- 4%。 5、紫薇天怡（盛德花园四期） 项目位置 廊坊市安次区永华西道137号 总占地面积 200010 ㎡ 总建筑面积 500000 ㎡ 建筑类型 板楼、塔楼（第四期紫薇天怡 ） 户型 一居60㎡ ，二居80多㎡ ，三居100多㎡ 主力户型 二居90 ㎡左右占总户数比例近40%。 精装修 无 绿化率 41% 容积率 1.87 车位比 1：0.5 配套 1100平米幼儿园教学楼、960平米会所、文化活动中心、休闲广场、写字楼 总户数 3000余户 发 展 商 廊坊市盛德房地产开发集团有限公司 物管公司 廊坊市盛德物业管理有限公司 物业费 0.98元/㎡/月 开盘时间 第四期于2009年12月11日开盘 均 价 均价6000元/㎡ * 2007年以来廊坊市区房地产价格增幅达102％，2009年1-6月 份廊坊市区房地产总体均价为6651元/平米，截止目前整体均 价在6800元/平米左右。其中安次区均价为6400元/平米左右， 而广阳区板块均价已经达到7100元/平米左右； 原因分析：随着城市化进程加快，正经历起步快速发展的必 然阶段，同时也受京津地区高房价的强烈辐射影响。 住宅市场——整体市场格局划分较明显，存在一 定梯次特征 广阳区 安次区 广阳区： 110-130平米三居产品为市场主力 城市新区，高认知度 安次区： 70-90平米两居产品为市场主力 老城区，认知度有限 住宅市场——主城区住宅容积率、建筑形态、主力户型 板块 容积率 建筑形态 主力户型 广阳区 1.7-2.1 小高层、高层板楼、塔楼 2居（80－90平米） 3居（110-130平米） 安次区 1.5-2.0 小高层、多层板楼 2居（70-90平米） 3居（90-120平米） ?廊坊在售项目小结 区域特点： 广阳区：传统的商业中心和政府所在地，区域成熟度和市场认知度均向好； 安次区：发展相对滞后，区域开发处于起步阶段，但伴随产业园的逐渐成熟 及政府投资的不断加大，未来发展潜力巨大。 市场特点： 典型的内向型市场，发展初级，产品设计注重于满足基本居住需求，营销水 平较滞后； 荣盛地产、华夏地产在当地是强势品牌，拥有良好的市场口碑并占有较大市 场份额； 2010年新增项目均呈现热销状态。 产品特点： 园林：注重园林的打造，以中式风格为主并多包含水系景观，参与性强； 配套：小区配套功能单一，以住宅底商为主，无会所及大型商业配套； 产品：安次以70－80㎡两居为绝对主力户型，广阳以110－130㎡三居为绝对 主力户型，产品主要特点为南北通透、明卫明厨、功能区划分明确，赠送飘 窗等高附加值卖点； 外立面：中式风格占市场主导，新古典风格开始出现但较为初级，纯粹性和 品质感均有待完善。 市场特点： 地缘型客户是主要的购买客群，广阳区的认知明显高于安次区； 刚性需求为主，对产品主要关注点主要停留在功能实现上； 对品牌开发商较为依赖，从众心理严重。 4、区域客群市场分析 客户接受总价区间： 总价50-80万，二居三居为主。 客户来源： 廊坊客户为主占85%以上，其中项目区域地源性客户及廊坊下县客户主。 客户需求： 改善（大量）：子女教育房、家庭结构变化