2010年3月淄博远景勃楠苑项目营销策划上.pptVIP

区位分布 从区位上来看，竞争项目中别墅产品多分布在距离城市较远的郊区或农村，周边环境较差， 配套不完善；城市别墅较少，将是本案的主要机会点和优势。 产品形态 别墅产品多为独栋、联排、双拼形式，其中联排别墅较多，面积在240-380㎡之间；叠加别 墅产品较少，面积在160-200㎡之间。 主流别墅产品建设标准较高，多以框架结构为主（普利艾伦庄园为砖混），新型住宅科技 的应用广泛，如太阳能建筑一体化、地源热泵恒温系统、断桥隔热窗等。 建筑风格 建筑风格呈现多样化趋势，既有欧式、现代风格，也有中式风格。 总结分析 竞争个案研究 社区配套 有些项目社区配套较为单一；多数项目比较丰富，如艾伦庄园，设有高尔夫练习场、会所内有数码影院、恒温游泳馆等高端配套，对客户有较大吸引力。 景观规划 景观规划方面多数项目做得比较好，如荷塘月色项目内部景观已经实景呈现，对看房客户产 生较大的冲击力。 销售价格差异大，进度较慢 在售竞争项目价格差异较大，从4000元/㎡到20000元/㎡都有。主流联排别墅价格在5000-6500元/㎡之间，总价在100-250万之间。 在售项目开发时间均较早，销售速度普遍较慢，一般月均销售量2-6套之间，其中总价在200 万以下的销售较快一些，总价超过200万的销售进度较差。 客群区域分布 通过了解，张店区附近别墅项目客群张店占到70-80%，其次为桓台、临淄客户占到10-15%，其它地方占到5%左右；艾伦庄园60%为张店客户，其次为周村、邹平等地，其它地区的很少。 分析总结 竞争个案研究 客户调研分析 家庭结构 被调人群家庭结构以三口之家为主，比例达60.5%，其次是四口家庭及三代同堂,各占比例为18.5%和3.5%其它占7.5%。 据2009年淄博市政府统计报告，淄博市人口自然增长率仅为0.87‰，远低于全省的5.6 ‰，今后淄博市家庭结构仍将呈现三口之家比例增多的趋势。 客户调研分析 购买别墅用途 在问及购买别墅的主要用途时，被调研者选择日常居住的为54%，为子女、自己养老及父母购买占23%，投资升值的比例为15%，而商务社交仅占0.5%。可见淄博购买别墅的主要目的仍然为把别墅当做家庭居住的终级产品来 选择，投资别墅的意愿一般。 客户调研分析 购买别墅喜欢的位置 在喜欢购买别墅的位置上，有33%选择在孝妇河两侧，有20%的选择张店建成区，喜欢在桓台柳泉路附近的占18%，而周村马鞍山附近（好普利艾伦庄园位置）的占14%，其它占13%（主要是指荷塘月色）。 客户调研分析 车库、车位数量 被调研者认为别墅应有的车库车位个数中，1个车库1个车位的占34%，2个车库的占27%，1个车库的占32%，其它的为7%。需要2个以上车库或车位的占到61%。 客户调研分析 卧室数量 在别墅房型中卧室的个数要求中，46%的选择三个卧室，40%的选择4室，另有10%的客户要求5室。3室及4室的比例占到86%，可见淄博高端客户在卧室的要求上并不在数量上一味求多。 客户调研分析 建筑风格 在调研人员出示别墅建筑风格效果图后，被调研者在别墅风格选择中有42%的选择中式风格，有37%选择欧式风格，选择北美风格的占12%，现代风格及现代欧式各占2%和7%。 可见，欧式风格在淄博购房者中不是最受欢迎的。 客户调研分析 会所的功能 在回答你认为会所内部的设施应该有哪些时，有76%的客户选择健身房，有19%的客户选择游泳池，其次是儿童乐园，关注度在30%-40%之间的有图书馆、篮球场、乒乓球室及家政服务中心。 客户调研分析 了解房产信息的渠道 客户平时重视房地产的信息渠道前三位的是传统的媒体，晨报、齐鲁晚报及电视各占48.5%、43.5%和38.5%，淄博晚报及网络各占35%及32%，其它媒体如户外广告、亲友介绍、广播及现场广告在10-20%之间。 客户调研分析 收入与承受总价交叉分析 从上表中可以看出，家庭年收入在30万以上的客户承受房款总额的能力较强，能够承受180-220万总房款的比例较高。但愿意购买总价在250万以上的人群比例较少。 客户调研分析 别墅类型与总价交叉分析 从上表中可以看出，愿意购买叠加别墅的客户仅占到5%，说明多数人理想中的别墅为独栋、联排、双拼等上下一户的形式，但多数人能接受的总价低于220万。 * 谨呈：淄博远景房地产开发有限公司 勃楠苑项目营销策划报告 2010年3月24日 本案开发目标： 名利双收 高额利润 品牌崛起