2010年淮安中南世纪城项目前期策划.pptVIP

可借鉴案例：天津万科水晶城花园洋房户型 可借鉴案例：上海金地未未来花园洋房户型设计 研究路径 项目属性 研究界定 城市研究 区域研究 房地产市场研究 各类型产品研究 客户目标 核心问题界定 项目定位 产 品 建 议 启动区产品建议 开发时序 物业形态 产品组合 商配规划 体量比例 建筑风格 景观建议 物管建议 产品形态、组合 及体量 价格预判 户型比例 户型平面 配套建议 示范单位建议 项目重要提示 开发时序建议 1 2 3 4 5 6 体育中心 开发分期拟定： 出于树立形象，塑造标杆产品考虑，启动区应先开发临枚皋路、体育中心东侧的1号地块。 考虑到2、3、4、5号地块的物业组合具有相似性，2、4号地块临近规划中的片区中心，将配建集中式商业，因此，在开发时序上依次为2、4、3、5号地块。 虽然6号地块临近宁连公路，私密性有所衰减，但随着新城的逐步建设，可享受新城发展所带来的升值利好，因此，最后开发6号地块。 开发分期策略总纲： 以市场高接受度产品为主保证市场良好开局，顺利回现； 每期都有产品组合，扩大客户层面； 期期产品有搭接，开发档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象不断拔高； 期期有亮点，确保项目不断有兴奋点以及市场与客户持续的关注度。 一期 二期 三期 四期 五期 六期 启动期策略——借势新城与奥体规划，打破区位障碍，塑 造标杆产品，拨高形象，吸引社会关注 形象第一 利益第二 人气第一 实验第二 速度第一 价格第二 主流第一 创新第二 ■ 以总体形象及标杆产品的建立为开发目标，适当控制开盘难度。 ■ 启动期多种产品递延线同步开发，展现品质、塑造标杆为主，实验市场为辅。 ■ 借低密度住宅展示带动整体形象，以该形象拉动下的公寓走量为本期目标； ■ 通过样板场景、产品品质展示、创新赠送吸引关注区域的投资者和先行者。 开发时序建议/分期开发策略 二期开发策略——立足未来，打造样板，以日益完善的交 通和生活配套，留住客户 三期开发策略——以真正完备的生活配套，创造生活示 范，打消客户顾虑，提升价格 四期开发策略——成熟的社区、稀缺的低密度住宅，追求 高价和利润 五期开发策略——稀缺的低密度住宅，坐享新城升值利 好，创造物业价值最大化 开发时序建议/分期开发策略 六期开发策略——主流高层产品，挖掘物业最大价 值，创造最大利润 4.5% 4% 7% 销冠所占比例 900万㎡左右 约40万㎡ 苏宁天华硅谷（南京） 345万㎡左右 约15万㎡ 淮安万达广场（淮安） 约30万㎡ 09年全年销量 414万㎡左右 所在城市09年全年商品房销量 绿地世纪城（徐州） 参照项目 参照一：城市销售冠军占城市销售量比例 注：滨湖世纪城数据皆为09年上半年数据，全年具体数据还没统计出来，但比例基本一致。 以参照一计算单体销售量： 城市销售总量× （4%—7%）=18-31.5万㎡ 备注：2009年淮安全市商品房销量约530万㎡。通过市场分析，在市场稳步上行期，年销量涨幅约20%左右；在市场调整或遇冷期，年销量降幅约15%左右；目前淮安市场处于调整期，因此，预计淮安全市2010年商品房销售量在450万㎡左右。 开发时序建议/开发周期预测 在计算项目开发周期上采取以下参考标准： 1）不同城市销冠对比法 2）淮安历年销冠对比法 3）市场容量测算法 通过上述方法计算，结合我司多年地产操作经验及对市场变化的把握，综合给出我司认为符合市场情况的合理开发周期。 8% 143万㎡ 11万㎡左右 2008 淮海第一城 4% 5% 所占比例 345万㎡ 194万㎡ 淮安市区全年商品房销售量 15万㎡左右 2009 万达广场 10万㎡左右 2007 康城明珠 年份 项目销售量 参照项目 参照二：淮安历年销售冠军占市区销售比例 以参照二计算单体销售量： 城市销售总量×（4%—8%）=15-30万㎡ 备注：2009年淮安市区商品房销量为345万㎡，2010年1季度淮安市区商品房销售总量约65.5万㎡，同比增长10%；以此增幅计算，预计市场形势平稳情况下，淮安市区2010年商品房总体销售在380万㎡左右。 开发时序建议/开发周期预测 参照三：市场容量测算法 48－57 40－48 32－40 总价范围（万元） 21.33% 28.87% 35.81% 占全年总 销售比率 2119 2868 3558 已售出（套） 120-143㎡ 100-119㎡ 80-99㎡ 9934套 09年销售总套数 本项目物业总价主要定位在40-60万之间，此总价范围内物