2010年昆明市房地产市场.docVIP

2010年 1-6月 昆 明 市 房 地 产 市 场 形 势 报 告 天方房地产顾问昆明分公司市场研究部 2010年7月 【本报告核心观点】 本轮调控目的已由最初的“遏制房价过快上涨”调整为“引导房价回落到合理区间”，以期降低因食利阶层的扩大而产生的社会风险。因此，虽然不可能再出严厉的调控措施，但会继续在新“国十条”框架内完善细则，执行细则，例如土地增值税征缴，商业房产先行征税，规范二手房中介等，以期使民间资本转入“新36条”的投资领域，降低房地产市场的收益预期。 在一线城市已经出现新盘价格松动，均价下调约10-15%的情况下，传导效应会使二三线城市均价顺次由坚挺而下调；部分上市房企因上半年销售额完成不理想更需要降价，这进一步带动房价下调。包括昆明在内的三线城市均价实质性下调开始时间应该在10月前后，推盘量、推盘频率会明显加大。 一、1-6月份国内市场扫描 1、 宏观经济政策汇总 1.1 国务院、中央各部委出台政策 时 间 要点 2010.06.04 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010.04.17 国务院：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.15 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 2010.03.18 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 2010.01.10 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 观点：4月14日，国务院召开常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出五方面十条政策措施，被称为“新国十条”，被有的媒体称为“史上最严厉的房地产宏观调控”，充分表明了遏制房价过快上涨的态度和决心。时 间 要点 国土资源部会议强调，要狠抓落实，进一步坚定整个国土资源系统主动的参与房地产用地调控的决心 2010.06.12 由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 国税总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5% 2010.04.19 住房城乡建设部发出通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.13 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2010.04.11 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2010.03.10 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.01.12 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 观点： “国十条”提出,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。并要求住建部、监察部等部门建立约谈、巡查和问责制度,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。在各职能部门中，住建部的调控职能得到了加强。而实际有效的调控措施则出于国土部、银监局、中国人民银行、税务总局，关乎房地产项目拿地和信贷的命门关紧，房地产市场即可冰冻。1月18日