2011年07月长沙华雅国际财富项目营销报告上.pptVIP

这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的 办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和 物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价 格贵了点、不过还可以接受。 ——招商银行股份有限公司长沙分行 中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为主。 芙蓉中路核心地段、低单梯服务面积、国际酒店管理公司物管是其核心竞争力 占地面积:?2635.2平方米 建筑面积：91551.5平方米 主力面积：70-200平米 层高：30层、3.3米层高 配置：中央空调、日立电梯、外墙陶瓷锦砖、外墙漆、地面水泥砂浆、防盗门 租金：1.5-2元/天·平 物管：国际酒店“速8”全面托管 2.8元/月·平 停车场：372位架空停车场地上102位临时停车场 大堂;80平 入驻率：60% 立面竖向线条过多造成视野狭小 公共空间装修粗糙 高端专业写字楼典型案例：定王大厦——芙蓉路新供应写字楼。 东海期货 湖南卡斯特酒业 联想长沙分公司 金拓天油茶科技有限公司 雅寇国际湖南分公司 澳大利亚国家会计事务所 雷升信息技术 创想伟业科技发展公司 天娱广告长沙分公司 中致集成家居 中致家购 新里程咨询管理有限公司 上海中智国际教育咨询公司 如果营销咨询有限公司 真才教育湖南分公司 华夏大地教育网 欧信通讯器材 长沙市芙蓉区都正街街道金沙里社区居委会 湖南强泰锰制品有限公司 湖南万源科技有限公司 合众人寿保险 永一会计师事务所 维财投资管理有限公司 捷特人力资源开发有限公司 定王大厦入驻企业：以中型企业为主，以咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多。 位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租的面积段，就是配套差了点。 ——招商银行股份有限公司长沙分行  原名” 恒隆国际大厦“ 占地面积:?3975.000平米 建筑面积:??49841.000平米 主力面积：150-250平 层高：28层，3.3米层高 配置 ：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖 租金：1.8元/平米*天 物管：威盛， 2.5元/平米*月 停车场：9163平约400位 大堂：50平 入驻率：90% 优越地理位置、良好昭示性是其成功关键。 分户空调主机 平面布局 高端专业写字楼典型案例：中隆国际——五一大道标志性写字楼。 中隆国际入驻企业：中等规模企业为主，以房地产公司、咨询培训及知名企业分公司为主要类型。 形象不错、比较高档、物管服务也可以、位置好、价格不贵，适合代表我们现在企业目前的形象。 ——利郎商务男装总经理 * 经济动脉，财富中轴 ———华雅国际财富项目营销报告 谨呈：长沙华雅房地产开发有限公司 新鼎顾问//2011.07 报告体系 Analyze System 新鼎对市场变局的理解 1、政策对市场主体的影响 2、市场走势判断 新鼎对长沙写字楼市场的理解 新鼎对项目价值的理解 新鼎对项目运营的思考 商业发展定位 2011年，楼市江湖扑朔迷离！ 引言： 2011年，充斥市场最多的声音：“新政”！ 2011年重要政策一览： 长沙限购令，限购一套90㎡以下新建商品住房 提高首付和贷款利息，停贷第三套房 年内6次上调存款准备金率，一月一次0.5% 加息：年内3次加息，还贷压力再次增加 新政的核心关键：资金面全面紧张！ 政策影响——开发商：日益趋紧的政策环境，需求无法大规模释放等问题，开发企业所面临的资金压力或将随之加大，量价齐升或将缺乏推力。 首先，开发商从客户回笼资金难度增加，这是因为随着存准率的接连上调，个人房贷业务将会偏紧，贷款难、回款难是当下市场的普遍现象； 其次，融资成本加大，融资难度增加，导致开发商资金吃紧，拿地相对谨慎 ； 第三，除了银行贷款融资更加艰难，如从其他渠道融资成本太高，所以这次存准率的第六次上调到历史高位又使本来资金吃紧的开发商，资金更加紧张。 政策影响——消费者：首付提高、利息增加极大的限制了刚需客户的购买，限贷直接切掉大量够买群体，政策通过改变供求关系从而影响价格。 其一，消费者仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，观望情绪将在一段时期内继续蔓延； 其二，刚需出手时机放缓，等待群体性爆发时机； 其三，改善型客户由于自身条件充足，对价格等因素敏感度较低，不会错过好产品机会； 其四，由于资金吃紧，作为投资者身份出现的消费者将放慢投资脚步，并将在一定程度上削弱大户的范围。 下半年房地产走势研判： 1 政策走势：政策是长期的//政策以巩固和加强执行为主//房价是决定政策是否加码的关键因素。 2 购买心理：三线城