2011年3月重庆国奥村大一期A、C组团房源定价策略上.pptVIP

* 【重庆·国奥村】 大一期A/C组团房源定价策略 重庆国奥村营销团队 2011.3 大一期A/C组团定价模型及思路 项目整盘目标 整盘价格策略 大一期价格策略 市场环境研判 大一期A/C组团价格策略 大一期A/C组团房源梳理 大一期A/C组团房源定价 大一期A/C组团房源初步价格 利用目标、策略和客户维度进行价格修正 大一期A/C组团最终价格 说明：由于未知项目具体销售时间，故此报告将对大一期A组团所有房源进行定价以及C组团小高层房源进行初步定价。 Part one：项目整体目标及价格策略 Part two：营销环境研判及大一期A组团价格策略 Part three：大一期A/C组团房源梳理 Part five：大一期A/C组团房源价格修正 目 录 Part four：大一期A/C组团房源初步定价 Part six：大一期A/C组团最终价格 【国奥村】项目整体目标 品牌——四大实力上市公司、2008北京奥运血统、北京国奥村品牌、全国网络地产布局； 产品——创新坡地叠院/宅院，原生地形地貌； 科技——数十项科技运用，引领重庆住宅产业升级； 景观——五重景观体系，特别是拥有稀缺1公里江景视野； 地段——两江新区、江北区北滨路、承接大学城江北沙坪坝三大商圈，未来发展潜力巨大； 形象目标——市场豪宅标杆 价格目标——市场同类产品的领导者 本案五重核心价值体系，具备实现目标的基础条件，那么实现目标的策略是什么呢？ 一期以低密度产品入市，树立项目的整体形象，即市场上豪宅标杆形象； 拉长低密度产品的销售周期，提升低密度产品价格的同时，提升高层产品的价格预期和空间，从而带动整盘价格的提升； 【国奥村】项目整盘价格策略 大一期 大二期 大三期 从整盘来看，低密度产品体量小，是本案高利润和树立形象产品；高层产品体量较大，是本案现金流产品； 低密度产品和高层产品交叉推售； 利用低密度产品的价格杠杆，带动高层产品的销售； 尽可能的拉长大一期低密度产品的销售周期，利用大一期产品的价格标杆作用，带动大二期和部分大三期的产品销售，以达到产品价值最大化； A组团 C组团 B组团 临江叠院作为价格标杆产品，拉高项目的整体形象档次； 利用临江叠院的价格杠杆作用，带动临湖叠院和宅院的销售； 利用低密度叠院和宅院的相对价格杠杆，带动后期高层产品的价格预期； 【国奥村】项目大一期价格策略 大一期A\B组团为坡地叠院和宅院， C组团小高层； 利用A组团的坡地叠院/宅院产品与小高层产品搭配推售，实现小高层的价值； A组团是大一期首批次临江叠院产品，是树形象型产品； A组团宅院和小高层是货值量最大的产品，承担着前期主要的回款任务； B组团叠院和宅院产品少批量多频次推售，带动后期高层产品销售。 Part one：项目整体目标及价格策略 Part two：营销环境研判及大一期A组团价格策略 Part three：大一期A/C组团房源梳理 Part five：大一期A/C组团房源价格修正 目 录 Part four：大一期A/C组团房源初步定价 Part six：大一期A/C组团最终价格 2009年中旬开始，楼市进入疯狂状态，出于对整体经济运行、行业发展、社会民生问题等问题的担忧，2010年国家出台新一轮的宏观调控政策。 1、投资比重过大，威胁实体经济 2、供需失衡，价格涨幅过快。 2005- 2009年城镇房地产开发投资总额占同期GDP比重走势 全国商品房和经适房竣工面积，销售面积，商品房销售价格走势图 回顾—2010年宏观调控背景 回顾—2010年1-12月房地产政策梳理 二套房首付最低六成，利率上浮1.1倍；二手房五年之内转让全额征收营业税；强行要求直辖市、省会城市等大城市限购； 新国八条 首套房首付最低三成；二套住房首付最低五成，利率同档期基准利率的1.1倍，购买首套房建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例最低三成。 新国十条 北京、上海、广州、深圳等十几个城市相继出台“限购令”,多家商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 新国五条 重庆针对高端物业征收、上海按照人均住房面积标准征收 上海、重庆房产税征收 回顾—2010年，国家宏观调控政策密集出台，政府调控房地产市场决心坚定！ 2011年1月26日，“新国八条”——史上最严厉楼市调控政策 1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八条政策措施。 “新国八条”不同于以往每次调控大多老生常谈，反复强调那么几条政策措施，这次确定的八条政策措施中，不但加重老砝码，更添新砝码。其中主要的不同有四点：1、确定新建住房价格控制目标并向社会公布。2、不足5年转手交易的，差额征税改为全额征税。3、二套房首付比例增加1成。4、全面限