世联2010年04月南京招商地产G67项目营销总纲上.pptVIP

它甚至扩大了我们的梦想…… 当地铁横贯东西，穿越紫金南麓 一座国际的紫金山 即将以更广阔的视野 去点亮注视者的目光！ 习惯被仰望，习惯被跟随 招商地产，见证百年！ 一个世纪的等待， 才有一座招商·殿堂山 此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律，单价2.5万/平米以上的高品质、豪宅物业将呈现无量、价格微涨； 南京大平层豪宅趋势分析 与08年相比，09年三房和四房产品的供应增大，两房的比例减少，大户型产品呈现供应增多面积增大的趋势。 城中依托完善的城市资源及高层大平面豪宅；河西及江北以江景、绿色低碳大平面豪宅为主； 豪宅主要分布板块： 城中板块：作为南京最早出现豪宅的板块，处于城市中心，区位优势最佳； 河西板块：现代化的新城区，未来新型的商贸、金融、文化及市民理想居住的滨江新城； 城北板块：便捷的交通和不断优化的环境； 豪宅潜力板块； 城东板块：受益于良好的景观资源优势、仙林大学城的教育配套及未来地铁通车的驱动，必将成为未来高品质生活区；目前尚未出现高品质豪宅产品； 城中价值的稀缺使其单价处于南京豪宅的高位，而其他板块依靠产品的附加优势实现了价格的突破； 本项目具有同时占有城市资源+自然资源（紫金山）的优势，拥有对城中豪宅产品和单价进行挑战的机会； 未来两年南京豪宅市场竞争激烈，包括保利紫晶山、天正桃源、仁恒江湾城等，总推货量达到约127万方 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 客户关注点： 身份标签 发展商品牌 认可品牌发展商的产品，特别是中海、万科等全国知名品牌 对品牌发展商的心理预期较高，愿意付出更高的价格 Q：如何将本项目打造成为具有客户关注点的豪宅产品？ 紧靠地铁口， 15分钟直达新街口 一线山景资源 1 2 4 周边环境杂乱 3 项目理解：资源优劣势明显 一线山景|地铁2号线出口|周边环境杂乱、低档 1.1 1.01 1.06 容积率 顶级山景 16—25 320—500 26000 120—190 多层洋房 占地2.6万 建面2.8万 紫庐 叠加别墅 多层公寓 类型 占地18万 建面28万 占地10.4万 建面14.7万 规模 6—8 20—30 速度（套/月） 26000 22000 单价 (元/㎡) 一线山景 周边区位成熟 品牌优势 650-780 800-1200 四房250-300 五房300—400 中冶·钟鼎山庄 一线山景 地铁上盖 核心卖点 280-450 128——207 紫园 主流总价(万元） 主力 面积段(㎡) 项目 紫金山高端市场特征： 1. 稀缺的土地供应，以低密度多层公寓为主，社区配套一般；2. 主流单价在2.2—2.6万/平，主流总价在300-500万； 3. 建筑风格以民国、新中式、徽派中式为主； 4. 追求高价，市场消化速度一般； 区域视角：当前版块供应以低密度、山景联排别墅、叠加别墅、多层洋房为主，去化速度上由于稀缺性资源追求高价中速；目前均价在2.2—2.6万左右 * 紫园：环陵路的最后主角，对味南京上流阶层。紫金山中式豪宅别墅，“分界”价值提炼独一无二。 小区产品多样，整体小区分为各自独立又相互联系的五个块状的功能组团，联排别墅区、叠加别墅区、小高层洋房区、花园观山洋房区。 地块呈“L”形，基本是正南北，地块内东北高、西南低，大体沿“L”形的拐点向北向和东向逐渐抬高，南北间高差约14－17米，东西间高差约为8米。 世界 于此分界 * 中式豪宅别墅 立面：白色和灰砖为主要设计元素。另外还配有石雕。 设计传达的意境做到移步换景、时易景异。 * 钟鼎山庄：项目建筑风格以民国风格为基调，结合钟山悠久的历史底蕴，成为南京特有的建筑风格形式。 2期销售 1期销售 主要建筑形态为叠加别墅、情景洋房和景观多层公寓，在地块西南角配置了旅游配套设施，包括酒店式公寓、酒店及配套。在地块东侧沿街1，2层为商业。 小区内外景观园林丰富 采用了北高南低的布局.社区景观整体突出自然原生态特色，营造丰茂葱茏的山体外景与浓荫溪谷的社区内景交相辉映的山水园林。 * 民国风格建筑 朴素大方。 重于神，轻于形。 体现建筑以人为本的真谛。 客户语录——高端客户对区域的认知：紫金山|传统别墅区|周边没有配套，落后 “ 紫金山，南京最早的富人区啊 ” “ 如果不是买别墅，同样的价格干嘛去那里买啊 ” “ 我还是喜欢有院子的，能养养花种种草” “ 那里是不错，住的都是有钱人，但是不繁华，周围房子都很旧，也没有高档餐厅” “ 豪宅还是在市中心比较好吧”