天士力淮安项目市场调研及定位报告上.pptVIP

* 天士力淮安项目市场调研及定位报告 瑞尔特房地产顾问机构 2010年6月 * 目 录 第一部分 市场调查研究 第二部分 项目定位及规划设想 PART 1 城市投资环境分析 PART 2 城市房地产市场分析 PART 3 区域房地产市场分析 PART 1 地块分析及运营思路 PART 2 项目定位 PART 3 规划设想 第三部分 项目开发模拟 * 第一部分 市场调查研究 城市投资环境分析 PART 1 * 淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。 下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。 淮安市地处江苏省北部中心地域，面积10072 平方公里，人口524万。市区建成区面积80平方公里，人口83万。 一、城市解读 * 一、城市解读 清浦新城——淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心 高档居住区 商务办公区 生活配套区 生态休闲区 综合商贸区 物流发展区 预留用地 高教园区 清浦新城总规图 天士力淮安项目 清浦最大的优势在于区位，作为淮安的南大门，交通便利，并具备空间优势，将建设成为现代物流中心、配送中心、仓储中心。 清浦新城将逐步打造成淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心。 清浦新城规划的实施将有力促进项目所在区域的发展，打造景观资源，逐渐完善生活配套设施；提高区域市场认知度，促进区域房地产市场发展。 * 二、城市经济 淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段 。 1、淮安近年来GDP及增长率 近几年淮安GDP增速均超过10%，2009年达13.5%，为1030亿元。 2、淮安近年来财政收支情况 2007年、2008年财政收入增速超过30%，2009年受金融危机影响增长率为25%。 * 二、城市经济 淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段 。 3、淮安近年来城镇人均可支配收入 2009年城镇居民可支配收入已经突破15000元大关，达到15646元。 4、淮安近年来居民储蓄增长情况 2009年居民储蓄达到450亿元。 * 三、投资环境分析结论 1、城市发展空间较大： 2、宏观经济支持房地产发展： 3、居民购房能力不断增强： 淮安作为苏北交通枢纽城市，城市吸附能力不断增强，特别是对周边农村人口的吸引，城市规模具备可持续扩张能力。 近年来淮安GDP年平均增幅超过15%，09年GDP总额达到1030亿元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。财政收入保持高速增长，政府加大对城市建设和市政配套的持续投入，促进城市形象的提升，有利于房地差需求的引导。 近年来淮安城镇居民人均可支配收入持续快速增长，居民的消费能力、消费意识全面提升，促使更多市民加入到购房行列。 * 城市房地产市场分析 PART 2 * 一、房地产政策 在政策密集调控下，市场正向政府预期的方向发展。 在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：4月17日国务院的新政，业内称“国十条”。 影响深远的“国十条”： (一）统一思想，提高认识。 （二）建立考核问责机制。 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 （五）增加居住用地有效供应。 （六）调整住房供应结构。 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 （九）加大交易秩序监管力度。 （十）完善房地产市场信息披露制度。 政策分析： 新政“国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。 目前市场成交大幅下滑，一线城市房价已经出现松动；由于淮安房地产市场价格整体不存在虚高，所以本次调控影响主要在心理上，短期内市场由供需两旺向观望转变，预计本轮调控影响将持续1年左右，到明年年中市场将逐步回暖，并开始新一轮行情。 * 二、房地产市场表现 一级市场，2009年土地市场 “井喷” 1、淮安近年来土地成交信息 从土地供应量来看，2009年成交量呈“井喷式”激增，并且单幅大面积土地有所增加，大盘趋势明显。 * 二级市场，2009年市场供销两旺 2、淮安近年来新上市商品房供销情况 2007年淮安市商品房的供销比为1.26:1，2008年供销比为2.08:1，2009年供销比为0.89:1。 2009年商品房供销两旺，成交量高于上市量，呈现供不应求的态