岳塘项目市场调研暨产品定位报告2.pptVIP

市场总结 案例1：合正·中央原著——为中心，造原著 合正·中央原著总结： 案例2：招商钻石山——国际生活的无尽奢想 招商·钻石山总结： * 富瑶天下 核心竞争力： 产品+高尔夫+规模+交通 开发商：湘潭九华嘉富房地产开发有限公司 物业公司：百嘉和物业 物业费：1.8元/平米/月 物业类别：别墅 容积率：1.1 绿化率：45% 在售： 别墅占地面积：1000亩 （一期440亩） 别墅建筑面积： 200万平米 别墅面积：200-270平米 （联排） 1 别墅市场竞争 经典案例 西班牙建筑风格 地中海园林——湘潭首席千亩半岛名墅 3+5城市群高速公路网 ——最具升值潜力 距湘潭老城中心---基建营丶新城核心---河东新区丶市委市政府仅5分钟车程 “大外环”： 岳阳-汝城高速杭州-瑞丽高速(岳阳-常德段) 二广高速(常德-邵阳段)；邵阳-衡阳高速；衡炎高速构成 其它城际交通渠道：?国道：107国道、302国道 高速公路：上瑞高速、长潭西高速 铁路：京广线、湘黔线水运：湘江河道 空运：黄花国际机场在建或将建长株潭城际主干道： 芙蓉大道(08年9月动工)红易大道（08年9月动工） 天易大道（方案确定阶段）洞株路（方案确定阶段） 铜霞路（方案确定阶段） 1 别墅市场竞争 经典案例 富瑶天下 运用了屋面保温隔热系统丶保温外墙材料丶节能双层隔音玻璃等节能技术，并大量采用天然石材丶木材等高档材料 通过白墙丶红瓦的运用，带来明快的色彩组合； 借助门廊丶中空客厅丶法式风情阳台的设计细节 展现特色。 1 别墅市场竞争 经典案例 以水景为主，创造多种亲水空间，营造和谐的小区滨水人居环境， 让每栋建筑的前后都有庭园，每个庭园都有水可赏，有水可亲 富瑶天下 独栋区间：305-502平 联排别墅区间：200-244平 方正实用，设有父母房及储藏室 采用中空客厅丶中空六角门廊丶全落地景观窗的设计； 采用三跑楼梯设计，每层均设退台露台； 客厅开间较小，4.6-5米； 大部分户型设计过多房间，造成空间感差； 落地窗 中空天花板 1 别墅市场竞争 经典案例 富瑶天下 整体来讲湘潭别墅市场处于起步阶段，竞争压力相对较小，未来开发项目较少，主要消化存量，未来供应小； 联排别墅竞争较为激烈，产品同质化，以面积200-250平米的产品为主，独栋普遍偏大，达到400-490平米；双拼项目竞争压力最小，此类型消化最快，产品面积集中在300-400平米， 客户以自住为主，本地客户居多，其次为长沙、株洲的客户，且随长株潭一体化的进程，该部分人群在扩大；以企业中高管理层及公务员为主。 各项目均具备一定的自然资源，产品上有一定创新，突出实用性，有打造园林亮点意识，但展示并不到位，一是无样板房展示，二是园林细节展示不到位，对客户的吸引力有限，未来具有景观优势、高实用性产品、注重细节服务、展示实际产品的项目将成为热点楼盘； 1 别墅市场竞争 市场总结 岳塘板块 普通住宅主要分布于三大板块，并城市由雨湖板块逐步向东移，向岳塘板块及九华板块发展 2 普通住宅竞争 竞争格局 本案 九华板块 雨湖板块 3000-4000元/平 4000-4500元/平 4000-5000元/平 楼盘价格区间分布（部分） 建鑫城·国际社区 东方名苑 新景·御江山 湘银·熙城纳帕溪谷 书香语林 白石古莲城 城郊·华雅花园 城郊·新府华城 宜华·湘江名城 中地·凯旋城 ...... 华厦佳园 湖湘林语 德仁·聚星城 盘龙名府·君泽府 湘电·友谊1号 ...... 芙蓉铭都 锦绣世家 三湘怡苑 万博港住宅楼 春满江南 ...... 4000以上 3500-4000 3000-3500 3000以下 ? 单位：元/平方米 2011年上半年，湘潭市共销售商品住宅7418套，销售主力价位段为3000-3500 元/平方米，共售2494套，占总量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下 的价位区间，共售2199套，占总量的29.65%。 2 普通住宅竞争 竞争格局 2011年岳塘区在售重点楼盘列表 在售楼盘总共有42个，体量较大的有15个，价格集中在3800-4300元/平米，少数地段好，品质好的楼盘能达到5000元/平米 2 普通住宅竞争 竞争格局 整体需求偏大：90-144平米的3房以及60-90平米的2房均呈供需两旺，60平米以下的一房产品供大于求 2 普通住宅竞争 竞争格局 整体市场供应较大，仅8月份就有12个项目新开盘 88-133平米绝版N+1户型，VIP万元优惠倒计时 8月底开盘 中央一品 一次95，按揭99 3200 春满江南四期 一次性总优惠3000~4000元 3800 湖湘林语三期 ? 一次性付款98