第四章房地产项目整体策划与投资决策.ppt

出租房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算 出租房年经营利润的估算 出租房年经营利润＝出租房年租金收入一出租房年经营成本一出租房年管理费用一出租房年财务费用一出租房年销售费用一出租房经营租金及附加 出租房开发项目经济效益分析 投资收益率 投资回收期 净现值法 内部收益率法 不确定性分析：不确定因素、盈亏平衡分析、敏感性分析 其中，盈亏平衡点出租量=固定费用总额/（每平方米租金-每平方米经营税金及附加-每平方米变动费用） 四、房地产开发的重要决策 选址决策 密度决策 时机决策 （一）选址决策 选址的依据 城市规划 区位理论 概述 区位理论的量化分析 选址的影响因素 土地使用权的获取 选址的依据：城市规划 确定卖点 影响土地的性质、规模、开发强度等 选址的影响因素 位置地点 占地面积现状 地形地貌气象条件 地质水文条件 征地拆迁安置条件 交通运输条件 水电等供应条件 环境保护条件 生活设施条件 施工条件 经济因素 等等 选址的经济分析 假设开发法 商品房 地价=房价-开发成本、费用、税金、利润等 出租房 可出租面积（全部面积*可出租面积比率） X 单位面积租金 = 总租赁收入 (PGI) - 空置损失 = 有效收入 - 运营费用 = 运营净收益 ÷ 债务比率（运营净收益/年还本付息额） ÷ 年还本付息率（年还本付息额/贷款本金 ） ÷ 最大贷款价值比率（贷款额/房地产价值） = 房地产的最高价值（成本法下的价格） - 除土地外的其他成本费用税金利润等 = 能承受的最高土地价格 土地使用权的获取 批租 受让 租赁 （二）密度决策 理论 实际 城市开发与再开发的模式 新开发 再开发 见缝插针 提高高度、密度 实际中 城市规划的制约 土地使用权出让合同的制约 技术、成本的制约 经济效益的考量 （三）时机决策 期房销售与现房销售 先租后售 多期开发 基于实物期权的投资决策 思考题 一、名词解释 1、房地产项目策划 2、房地产项目定位 3、房地产项目可行性研究 二、简答题 1、简述房地产项目策划的主要内容。 2、简述房地产项目定位的主要内容。 3、简述房地产项目投资成本的主要内容。 4、简述房地产项目选址应考虑的主要因素。 三、论述题 试述房地产项目可行性研究的主要内容。 四、案例分析题 若你的团队受托进行某项目的经济效益分析，请简述主要分析思路。 End！ 谢 谢 第四章 房地产项目策划与投资决策 公共经济与管理学院 高晓晖 房地产开发与经营 主要内容 房地产项目的整体策划 房地产项目的定位 房地产项目的可行性研究 房地产项目投资的重要决策 一、 房地产项目的整体策划 房地产项目整体策划的概念 房地产项目整体策划的内容 房地产项目整体策划的报告 房地产项目整体策划的概念 房地产项目策划是根据房地产项目的具体目标，以市场分析和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段（如投资策划、设计策划、营销策划等），按一定的程序对未来的房地产项目进行创造性规划的活动。 由此可见，房地产项目策划具有前瞻性、创新性、可操作性等特征。 房地产项目整体策划的内容 项目投资策划 （定位、选趾、选择论证 等） 项目初步规划 项目形象策划 项目营销策划 物业管理策划 。。。。。。 二、房地产项目定位 房地产项目定位的定义 房地产项目定位的原则 房地产项目定位的内容 房地产项目定位的定义 房地产项目定位是对项目进行设计，使其在目标顾客心目中占有一个独特位置的行动和过程。 是市场发现的过程 能形成竞争优势 促成客户的认同 房地产项目定位的原则 受众导向原则 差别化原则 个性化原则 房地产项目定位的内容 功能定位 客户定位 产品定位 价格定位 时间定位 … 房地产项目定位的流程 基本流程 再定位 三、 房地产项目的可行性研究 可行性研究概述 销售商品房开发项目经济效益分析 出租房开发项目经济效益分析 可行性研究概述 可行性研究的概念 可行性研究的作用 可行性研究的内容 可行性研究的概念 房地产项目可行性研究是在项目拟建前，对与项目有关的主要问题（如市场、资金、地块、技术、协作等）进行全面的技术经济论证和评价，确定项目的可行性或推荐最佳方案。 可行性研究的作用 可作为开发项目投资决策的依据 可作为筹集资金的依据 可作为编制设计文件的依据 可作为开发企业与有关部门之间签订合同、协议的依据 可行性研究的内容 开发项目可行性研究的内容主要包括： 1．总论 2．市场分析 3．开发项目地点的选择 4．设计方案 5．环境影响评价 6. 安全消防设施 7．组织机构、人力资源的配置 8．实施进度的建议 9. 投资估算和资金筹措方案 10. 经济效益和社会效益评价 11. 风险分析 12. 可行性研究结论和建议 附件 商品房开发项目经济